贾玉鹏：商业地产空置率下的合理经营

经历了去年"井喷"放量后，今年北京商业地产的整体供应量仍保持持续增长的态势。据有关数据统计，今年北京将有38个商业新盘亮相，至少将有百万平方米的供应量显现。实际上，北京很多原定于去年开业的商业项目都推迟至今年入市。这一潜在供应量很可能使今年北京商铺新增供应量超过历史纪录。

而目前北京很多商铺都存在空置率高的问题，虽热销，但是入住率不高，招商面临的压力很大。明天地产业务发展中心总监贾玉鹏认为这与商铺的自身设计规划、商铺的小产权化、近几年的商业供给量与投资客买铺为升值而非经营有很大关系。

回顾2007年，北京市商业面积供超过了620万平方米，而2004-2006年北京新增商铺供应面积才660万平方米左右。从而看出，2007年是北京商业地产市场有史以来商业面积供应最为集中的年份，在2008年奥运前还将有大量商业投入市场，整体商业零售市场竞争空前激烈，一方面看出商铺投资市场在不断加大，空置率持续上升势也将成为必然。

就目前情势看来，2008年北京商业地产空置率偏高的局势将持续，造成这种现象的主要原因是北京商业的短期集中放量，市场消化需要时间。从市场表现来看，随着商铺供应量的增长，结构错位逐步显现，商业面积供应亦呈现出了进一步加大的趋势，诸多建成的物业未能符合商户的需求，在招商时遇到较大的困难。

这方面去年有一个比较典型的例子，就是SOHO尚都曾因商铺营业率不到40%集体歇业。贾玉鹏分析认为造成这样的原因有几点因素，一、产品自身的设计规划以及产权分割，造成业态规划面临难题，无法达到统一运营。二、很多投资客买铺不为经营为升值，造成商业氛围不浓，无法造成聚客效应；三、高额的租金给已营业的商户们带来了压力，导致很多商户无法度过养商期就关门倒闭。因此可以看出一个商业的合理开发，特色经营以及业态规划与租金定位以及人气和商气等都至关重要，这是开发商以及后期管理运营商、投资者目前面临的课题。