2008写字楼市场在冷清中调整 在调整中回暖

2007年写字楼市场走势用一个词来形容，叫“先扬后抑。一手均价由年初的2.2万上涨到9月份3.2万，涨幅达到了45%，至年底均价又回落至年初水平；二手均价亦由年初一路上涨，在10月份大涨64%后又小幅回落。而成交量更是犹如“过山车”般，上半年成交火爆，在7月“限外”及9月“房贷新政”出台后，一二手成交量又急剧萎缩。2008年深圳写字楼市场是否会“重蹈”2007年的“复辙”，亦或演绎一种全新的发展轨迹，均值得我们好好思量。

供应：结构调整年

从区域结构上来讲，今年将首次实现关内关外并举的局势。今年除了关内会有香年广场、卓越时代广场二期和农科中心补充一手供应外，关外的宝安中心区，今年亦可能有三个新项目入市，总建筑面积高达20多万平方米，其中办公面积高达11.2万平方米。从产品产权的属性上来讲，单一产权（即“只租不售”）物业越来越多。今年将入伙的“只租不售”物业有荣超中心、星河中心、香港中旅大厦等，三者的入伙面积高达15万平方米，创下历年单一产权写字楼物业上市之最。

价格：调整中看涨

2007年底一手均价回落至年初水平，虽然有可能是产品结构和区域结构性的差异所致，但价格要重回2007年中的高点已非易事。首先，关内可售产品减少，除在售项目约有6.5万平方米体量外，关内今年新增写字楼物业总建筑面积达30多万平方米，其中办公楼面积才18万多平方米，相反关外三个新项目的入市，将占到今年市场在售总量的三分之一，势必会拉低全市一手写字楼物业均价。其次，二手均价在去年年底的小幅回调，也意味短期内二手的上涨空间有限，这同时会制约一手均价的上涨。再次，去年年底二手交易量的大幅减少，预示着投资者短期内对楼市的看淡，交投的不活跃直接会压制一二手价格在短期的上涨空间。据此意味着：在价格方面，深圳写字楼市场又将是一个调整之年。但市场还是会向前走，去年底一手均价回落至去年初水平，在今年，一手均价虽然难以回复到去年中的高点，但肯定会上涨；一手均价的上涨也会带动二手均价的回涨。

租金：差距中补涨

2007年全市写字楼平均租金大涨20%，其中人民南和蔡屋围片区，更是劲涨47%和34%，所以2007是深圳写字楼租赁市场名副其实的租金补涨年。但相对于租金而言，2007年深圳写字楼均价涨幅更是惊人，全市平均价格涨幅达52%，其中人民南、蔡屋围和中心区涨幅超五成，分别达到84%、75%和57%。租金涨幅滞后于价格涨幅导致投资回报降低，这样也会促使租金继续上涨；同时，与邻近的香港相比，租金相差十倍，与北京、上海相比，租金亦有不小的差距，这意味着深圳写字楼的租金还有不小上涨空间。所以，在价格看涨的推动下，及区域租金差距的现实情况下，2008年深圳写字楼租金仍会持续增长。

交易：平淡后回暖

2007年下半年写字楼二手成交量大幅下降，其原因有三：第一，7月的“限外”和9月的“房贷新政”，将一部分投资者挡在了市场之外；第二，去年二手均价超五成的涨幅，是市场非理性的表现，是对未来价格上涨空间的透支；第三，去年8月底开始的商业银行贷款额度殆尽，也是一个重要的原因。上述原因一和原因二会在今年继续存在；银行贷款方面，政策趋紧，今年央行是按季度给各大商业银行发放贷款指标，一季度的指标一出来即宣告用完，从这一现状来看，二季度的贷款指标一出来也会很快耗尽，难以照顾到众多零散的投资客户。所以美联物业市场研究部认为，今年上半年将延续2007年下半年的成交走势，通过去年下半年和今年上半年这一年时间的调整和消化，在下半年的时候，商业银行的贷款在满足大客户的需求后会逐渐向零散投资者倾斜，这样交易也会逐渐增加，市场逐渐回暖。

政策：严格落实

在去年出台“限外”和“房贷新政”的情况下，今年难以出台新的调控政策。不过从中央“货币政策从紧”的信号来看，国家对房地产市场的宏观调控仍会继续，但从过年两年新政策出台的频率对比来看，今年出台新政策的可能性不大，更多是对过去出台的各项宏调政策的落实。鉴于今年CPI指数会居高不下的情形，央行仍会大量使用上调存贷款利率和银行准备金率这两个工具。而人民币的持续综上所述，2008年深圳写字楼市场不可能再现2007年上半年市场的狂热，也不会让2007年下半年市场的冷清走得更远。市场将会在冷清中调整，在调整中回暖。

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