“空置蛋糕”如何分切 08后京城写字楼走向何方

搜房专访：理想阳光房地产综合服务机构董事总经理 杨乐涛

有人说房地产很好做，就是盖房子和卖房子。但作为写字楼，其实不是简单的盖了卖的形式，因为写字楼是一个城市经济繁荣的象征。例如在北京和上海，每年都有不少的新项目推出。

随着08年的到来，不少项目提前投放，一时间北京写字楼市场放量激增，这也使得空置率不断攀升，有数据统计目前北京写字楼的空置达520万平米，于是不少人担心市场疲软了。那么北京的写字楼市场是否饱和？开发商和投资机构有怎样的心态？租金是否会降，热点区域的写字楼租金会呈现怎样变化？成为业内关注的焦点。

在空置居高的情况下，项目承受着严峻的考验。不少项目加大投资力度，努力打造节能、环保、高效率、高舒适、高性价比的品质写字楼，在推广上也不断改革，通过代理行或顾问公司等机构，最大程度的让项目找到最优秀的买家或使用者。因此空置对于代理界来讲，这似乎是个蛋糕，那么京城的代理行在08年是否还按老套路出牌，营销界会有如何的变革。带着问题搜房写字楼网专访了，地产营销"总代理"的创始者理想阳光董事总经理杨乐涛。

记者：就写字楼本身而言，它作为一个专业的办公楼宇，有怎样的地域性和区域性？

杨乐涛：在写字楼一个评分标准里，有两项指标很重要，一个是易见性和易接近性，也就是好地段和交通的便捷性，如果是地标性的建筑，显然易见和易接近。写字楼与住宅相比，写字楼基本上是在黄金地段。住宅则可以远一点，因为居住需要安静。所以写字楼应处在一个城市的核心和主要商务区，尤其是甲级写字楼，必须有一个好的位置，如果位置不理想很容易出现价格倒挂。

记者：目前不少代理机构愿意操作整售项目，从销售的角度分析，项目整售有那些优势？在这方面，理想目前代理的写字楼是否都是整售？

杨乐涛：整售型项目，其实往往是热销的，我们之前做过几个整售型项目都是这样，如位于车公庄的五栋大楼，被北京排水集团整购，还有北京国际的A座，整售给浙大网新。其次还有目前运作的低密度写字楼非中心，是独栋项目，因此必须是整售。像硅谷亮城也是整购。代理公司为什么会喜欢整售型项目，从整个市场来看整售有三点优势：一是效率比较高，二是收益也比较好，三是可能涉及到二次营销。

另外，整售型项目受欢迎，从代理行的工作量和收益比来讲，是最合算。因此，目前市场也比较认可这种方式。而散售模式，对于业主来讲，可能回收快。但是整体效果很差，本来这个楼价值有十亿，当分拆后卖了六个亿，会觉得"剩余价值"无法最大化。当开发商把项目先经营后出售的话，项目的价值就变成12亿了。而散售的结果是可能永远都达不到十个亿。因此，整售是必然发展的一个模式，作为代理公司来讲，肯定对这种接受整售的形式。