仲量联行：京城中央商务区空置率达30.4% 租金微涨

2008年，由于供求达到平衡，北京商铺和写字楼市场开局平稳，租金仅比2007年第四季度有轻微上涨。

仲量联行北京市场研究部主管陈斌（Ben Christensen）指出："由于业主普遍预期短期租客愿意在奥运会期间支付很高的租金，他们在本季度大幅提升了租金报价。这虽然是一种短期调整，但对于租户而言这种调整让他们与业主的租约谈判难度加大。"

商铺和写字楼市场之所以能够保持稳定，是因为本季度竣工的一些新项目吸纳了强劲的需求。仲量联行北京商业地产部主管张莹对此补充道："由于前几年市场上高质量的供给较为有限，大企业租户一直在寻找搬迁、扩张和升级的机遇。一个明显的现象是这些企业正在向高质量的写字楼搬迁，这对于质量较低的旧写字楼产生了不利影响，有可能推升它们的空置率，拉低租金水平。"

在谈到商铺市场时，仲量联行北京董事总经理兼中国商铺部主管翰德伟指出："单一产权、专业管理的购物中心的预租赁业务十分活跃，这是因为零售商希望尽早入驻，并赶在奥运会之前开业。几个即将入市的新项目的预租率都很高，这一事实有助于减弱未来4个月大批新增供应对市场造成的影响。"

写字楼市场

企业搬迁、扩张和升级需求继续助推写字楼租赁市场。2008年第一季度，由于中央商务区（CBD）的空置率达到30.4%，租户很容易在地段良好的新建甲级写字楼中找到相互毗邻的办公空间。这些企业租户不仅希望将他们的所有业务整合到一处，而且希望储备足够的办公空间，以满足未来的业务增长需求。不仅如此，很多企业都选择了搬迁至质量更高的写字楼中。某些新建写字楼的业主提出了极具竞争力的租金价格，目的是吸引客源，尤其是知名度很高的主要租户。这使租户受益匪浅，不仅能大大改善他们的办公环境，而且也不会导致租金成本大幅增加。

新的地区出现了一批新的写字楼。奥林匹克公园和望京地区的现有和未来项目为那些希望迁出现有写字楼地区、且对租金较为敏感的租户提供了高质量的新选择。2008年，奥林匹克公园和望京地区的甲级写字楼竣工面积分别约为138,000平方米和147,855平方米，而且据报道，某些大型跨国公司有意预租这些项目。由于毗邻中关村和望京电子科技园，这些写字楼，尤其是位于望京地区的写字楼，有望用作高科技研发设施。同时，奥林匹克公园和望京周边地区的地产项目租金水平也低于靠近市中心的同类写字楼。在奥林匹克公园地区建造写字楼的一个主要原因是，随着2008年第三季度地铁10号线的竣工，这些写字楼与主要商务地区和住宅地区的交通将会更加便利。

与奥运会有关的施工延期规定促使租户调整装修计划。预计从今年6月起，租户将很难获得办公室和商铺装修所需的政府批文。这促使很多租户迅速完成租赁交易，以便赶在上述期限之前完成装修。有些写字楼租户则签订了短期延期合同，将租赁协议延长至奥运会结束以后。市场中的一个共识是，计划在奥运会结束之后开始装修的租户将无法在9月20日残奥会结束之前获得政府批文。

商铺市场

新建优质项目的预租业务十分活跃。符合国际标准的购物中心的预租业务十分强劲，这是因为零售商希望在奥运会之前拓展他们的在京业务。由于现在距政府禁止所有装修工程直到奥运会结束只剩下两到三个月的时间，预租赁和装修活动正在加紧进行，新三里屯大厦南楼等某些优质项目的预租率已经超过80%。企业扩张和设立新机构的需求正在助推租赁市场。包括C & A、Uniqlo、Fat Burger和Brookes Brothers。在内的零售商和食品饮料企业正对北京市场发起2008年初的首轮进攻。活跃的预租业务所产生的一个重要影响是，当这些项目正式完工后，它们将有助于减弱市场总体空置率等重要指标。

零售商越来越重视低价时尚服装市场。继2007年年初Zara成功进入北京市场之后，越来越多的国际零售商也纷纷涌入，希望受益于该市场对价格合理的国际时尚服装的巨大需求。例如，瑞典的C & A和日本的Uniqlo是两家专门出售流行、时尚服装的零售商，而且所售服装的价格也在广大北京消费者可以接受的范围之内。相比欧洲零售商，美国零售商如Banana Republic、Abercrombie、Fitch、American Apparel等相对进入市场比较缓慢。尽管如此，据传上述某些品牌正在考虑进军北京市场。

租赁市场

预计将于2008年第二季度启稳。赶在奥运会之前开业是促使零售商扩张和开设新店铺的一个重要考虑因素，也是2007年下半年和2008年上半年助推租赁市场的一个主要动力。奥运会结束后，零售商将会继续把北京视为一个充满希望、重要的市场，但重点会从扩张转移到如何提升现有店铺的业绩和更好地吸引消费者上来。

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