商务活跃 08年第一季度写字楼市场现状与发展

尽管政府不断出台针对外资投資房地产的紧缩性貨币政策及限制措施，但受强劲的经济增长以及活跃的商务活动支持，08年第一季度办公楼市场依然保持活跃。

08年办公楼市场延续了2007年第四季度的上涨势头，许多上海优质写字楼业主近期再度上调了新租约及续约的租金报价。同时，优质写字楼的空置率降至2%以下。由于浦西的供应紧缺在年内都难以缓解，所以外滩中心，恒隆广场和嘉里中心等著名的甲级写字楼纷纷提高了租金，恒隆二期平均租金环比涨幅甚至高达7%以上；浦东方面，活跃的预租成交以及现有物业无面积可租的局面，也促使时代金融中心等写字楼在三月份的大楼完工前果断地调高了租金。

2008年甲级办公楼浦西、浦东均将出现新增供应量，其中浦东增量尤为明显(如黄金置地、未来资产大厦、渣打银行大厦、证大五道口等)为85万平方米，浦西增量为29.7万平方米。08年第一季度统计上海甲级写字楼的大部分新增供应都将在今年下半年入市，因此在目前这一时间点上的供需失衡仍继续推高租金报价。对于那些急于扩张的租户来说，大量新物业的上市将缓解当前的供应紧张；但另一方面，日益增长的需求和活跃的预租交易（目前已达新上市物业面积的30％）将支持租金上涨之势贯穿于2008年。

据21世纪上海锐丰办公楼部08年第一季度客户需求统计,08年非中心区域的办公楼买卖市场需求强劲,中心区域办公楼租赁市场依旧活跃,但有部分创业型企业随着核心商务区租金的不断上扬和低价办公房源的匮乏，部分租户开始向非中心区域转移的情况正在改变，预计这种形势在未来几年内还将延续，杨浦、普陀和虹口等区域的办公楼买卖市场将持续升温,租赁市场将小幅上扬。（21世纪不动产市场研究中心）

08年一季度商业用房市场简报

2008年开年以来，上海商业用房市场经历了一段时间的蛰伏，在一季度末呈现了上升态势。据21世纪上海锐丰商铺部08年第一季度业主挂牌量统计数据显示，3月的总挂牌量同比1月、2月增幅达到了235%，其中买卖挂牌量平均一天1.83套，租赁挂牌量较大的区域集中在杨浦、虹口、闸北区域次级商圈，达到平均一天2.12套，在市中心的黄浦、卢湾、静安、徐汇区域核心商圈，一改2007年的核心商圈缺铺的现象，在一季度平均每个核心商圈均有至少3套的挂牌量，一些老牌商圈例如南京东路步行街，也在今年3月有2套商铺现身。

上海整体商业市场并未因供应量的增大而呈现需求疲态，据21世纪上海锐丰商铺部08年第一季度客户需求统计数据显示，同比2007年一季度客户需求量，上升幅度达到170%，较大增量的是品牌店2008年开店需求，一些知名品牌店如协亨手机、必爱歌、新侨饼屋在2008年的开拓计划已达到2007年开拓计划的1.5-2.5倍；散客需求也在2008年一季度显示出锋芒，平均一天有2.27个的需求记录，行业集中在餐饮、美容美发、服装；在买卖需求方面，目前主力需求在500万-800万标的的商铺，由于该标的商铺在目前市场上数量不多，所以在这方面仍然是卖方市场，买方虽多，却要承受卖方不断上调价格，成交量不大。

上海的宏观经济继续处于一个平稳快速上升的轨道，在商业用房方面纯一楼的商铺的买卖市场价环外平均在2万左右，中环附近平均在3万左右，环内价格在3-5万，较上季度没有明显变化；租赁方面核心商圈如徐家汇、人民广场、淮海中路同比上季度略有涨幅，但次级商圈的租赁价格如长寿路沿线、浦东昌里、大宁同比上季度价格有5-10%的涨幅。预计下季度核心商圈的租金价格幅度会有较大幅度上杨，次级商圈的价格在年中会有一定回落，买卖价格预计在今年内持续出现求大于供的态势且在年中会有10-20%的整体涨幅。

 关键词：写字楼 上海 第一季度 商务 市场现状 08年