房地产企业当初激进囤地 如今或把自己活活撑死

当初囫囵吞下的土地，如今要么想办法消化掉，要么把自己活活撑死。信贷紧缩的压力，观望气氛的浓郁，加上资本市场的不振，一系列内因外“患”的影响开始在房企身上显现。根据多家在港上市内地房企陆续公示的业绩报告，不难发现原本在土地储备上表现激进的内地房企，开始将发展重心转向能够迅速产生现金流的销售工作。

昨日，中国奥园（03883.HK）、合生创展（00754.HK）相继发布了2007年度业绩报告。其中，内地房企去年在土地储备上迅猛增长的特征十分明显。去年实现上市的中国奥园在截至2007年12月31日的土地储备的总建筑面积为550万平方米，较2006年的97万平方米增加467%。其中，约98.79万平方米处于在建阶段，而430万平方米则作未来发展之用。同样，合生创展截至2007年12月31日的土地储备也达到2119万平方米，增加了50.5%。与之相应，在去年一年的土地“消化”过程中，合生创展的营业额增至111.31亿港元，增幅达61%。

由于房企对现金要求极高，与加速土地布局相对应的是，企业财务压力也同时增大。根据公开披露数据，合生创展资产负债率依然居高不下，达到58%。该公司去年向银行借贷总额达81.91亿港元，较2006年的34.21亿港元增加了72%。无独有偶，去年“一气”收购20幅土地，使名下土地储备增加至2620万平方米的富力地产（02777.HK），虽然从未直面市场对其“高负债率”的质疑，但该公司相继求助于“回归A股”及“降价出让”等措施，似乎期望通过多种方式来减缓资金压力。

随着资金紧绷“问题”的严重化，原本视增加土地储备为发展要义的各家房企，由“扩张”纷纷转为“内修”。富力地产当家人李思廉在公开场合表示，未来两个月内暂没有购入新土地储备的计划。同时，该企业在2008年的重要目标之一，便是将协议销售额由2007年161亿元提升至240亿元。

一方面加快销售速度以完成现金回笼，一方面对增加土地储备持谨慎态度，采取这种“开源”、“节流”两相并举的房企并不在少数。例如，外界对尚未发布2007年业绩报告的绿城中国（03900.HK）的财务状况甚为担忧，认为该企业过去数年大量补充土地储备并加快推出预售项目作为主要营运方式，未来或难以持续。与这种揣测相对应的是，绿城中国在今年年初公开表示，由于房地产市场情绪存在不确定性，公司今年或将放缓土地拓展步伐，而专注于开发已有土地。企业掌舵人宋卫平更是在企业内部会议中提出，2008年的绿城发展目标是“根据公司现有项目储备”，将使销售额达到250亿元水平。

但是，需要指出的是，在今年货币政策严格化的背景下，内地房地产市场的发展前景表现微妙。仔细观察多家房企业绩报告，不难发现，销售及将交付建筑面积增加和物业售价上涨迅速，是推动企业毛利和总收益增幅明显的主要原因。但在今年观望气氛浓郁的市场态势下，销售回笼是否能够如企业所愿，从前景来看并不乐观。评级机构穆迪发展研究报告称，未来12至18个月内，紧缩信贷情况仍将持续，加上销售环境困难，认为中国内地地产发展行业展望为“负面”。

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