46%地产公司突发债务风险 18家已命悬一线

没有债务就没有地产，但是债务也会摧毁地产。

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18家公司负债值得警惕

地产公司基本都是负债大户，根据统计，两市105家上市地产公司平均资本负债率55.7%，其中最高的是鼎立股份（600614），其资产负债率高达89.1%，这就相当于这家公司100块钱资产中有89块钱是从外面借来的。在记者取得数据的79家公司中，53家公司资产负债率在50%以上，而低于香港市场安全比例20%以下的只有三家公司，分别是运盛实业（600767）、ST东源（000656）和科学城，其中科学城资产负债率最低，只有5.32%。

对资产负债率，业界向来认为，地产股超过70%是非常危险的境况，而79家公司中就有19家逾越这一警戒线，包括：鼎立股份、*ST广厦（600052）（600052）、天鸿宝业（600376）（600376）、莱茵置业（000558）（000558）、苏宁环球（000718）（000718）、华发股份（600325）（600325）等等。但是一个重要因素必须考虑，即负债中的预付账款其实带有资产性质，不带来实质性财务压力，而华发股份的预收账款翻了约一倍，因而负债率实际上并不高。

预收账款越高资产常常更安全。在13家公司中，有7家预收账款呈增加趋势，其中尤以万科为最，其该指标从2006年的88亿元猛增到216亿元，万通地产（600246）增加约20亿元，保利地产（600048）增加约26亿元。与2006年相比，包括金融街、招商地产（000024）等开发商的预收账款则是下降的。而负债率较低的运盛实业、ST东源、科学城、旭飞投资（000526）、云南城投（600239）等等，实际上预收账款非常少，或者变动甚微，这辩证的说明此类公司安全是安全，但主营业务并不乐观，更多是规模和土地扩张上受到掣肘。

如果就具体负债数额来看，万科是当之无愧的“负债大王”，根据年报显示，2007年万科A负债合计达661亿元，这个数字是排名第二保利地产的2.36倍，保利地产2007年的负债合计为280亿元。这个数字同样堪称巨大，因为第三名天鸿宝业负债只有188亿元，整整比第二名少100亿，仅相当于第一名万科的28%。

从某种程度上说，负债合计成为衡量一个地产公司规模的标尺。中国地产业名头最响的“保招万金”：保利地产、招商地产、万科A和金地集团（600383），四家公司的负债合计均名列前五，其中金地集团负债合计为161亿元，而招商地产为159亿元，这两家公司分列负债合计表第四、第五位。

现金远远不能应付债务

一个指标则在标注目前地产公司现金存量情况方面非常直接：期末现金及现金等价物余额。在79家已取得数据的上市地产公司中，万科A是期末现金及现金等价物余额最多的公司，根据年报显示，截至2007年年底，万科还有170亿元的现金余量。紧随其后的分别为保利地产、陆家嘴（600663）、招商地产、天鸿宝业、金地集团，其现金余量分别为46亿元、41亿元、35亿元、31亿元和24亿元。

与其负债合计相比，现金余量则显得过于单薄，期末余量最多的万科A有170亿元，而负债合计则高达661亿元，仅占其25%。现金余量排名靠前的六大上市地产公司中，除了陆家嘴之外，其余五家该比重都在25%以下，保利地产为16%，招商地产为22%，金地集团为15%。相反排名第二的陆家嘴则显得一枝独秀，其期末现金或现金等价物余额占负债合计数量的82%。

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