编者按：4月10日，央行发布《2007年中国金融市场发展报告》称，要择机推出房地产投资信托基金产品。有消息称，《信托公司房地产投资信托业务管理办法（草案）》可能将在今年出台。国内各大信托、基金公司争相试水房地产信托基金。一时间，一度沉寂的房地产信托基金（REITs）概念又成了房地产和资本市场的热点。
然而，REITs的概念是否清楚，该产品相关制度设计是否得到了足够的梳理？它究竟是一种在公众市场上市的公募基金，还是一种“封闭运作”或者仅限于银行间市场流通的产品？
上海证券交易所研究中心对国外成熟市场的REITs产品做了系统的研究，他们发现该产品的意义远大于普通的产品创新，是一种体现全民共享房地产市场繁荣的制度创新。《第一财经日报》特别约请参与该研究项目的陆一先生，为我们辨析REITs的概念与特征。
REITs是制度创新，非单纯产品创新，应促进中国全民共享机制形成
在成熟市场，REITs除了为投资者提供了广泛参与房地产市场发展的投资渠道之外，还是一种全民共享经济和市场繁荣、分享房地产市场发展和增值收益的有效的市场化机制。REITs不仅仅是一种单纯的资产证券化产品，还是带有浓厚的社会意义和全民共享机制色彩的制度创新产品。
中国资本市场已经初步提供了一个全民参与的投资平台。就像我国30年前开始企业改革和经济体制改革时，已经深刻认识到企业不能仅仅依靠银行解决融资问题那样，证券市场的创建、发展和成熟都离不开最广大投资者的踊跃参与。同时，市场的健康持续发展应当也必须建立良好的共享投资收益机制，使得参与市场的投资者能够持续分享企业、产业和经济成长带来的繁荣和利益。这也是我国证券市场下一步长期稳定发展的关键之所在。
较高的流动性、广泛的参与性、严格的监管体制和自律机制、各级政府和部门出于保护最广泛投资者的最根本利益的协调行为……这一切都是REITs的产品创新设计和推进过程中必须充分考虑、深入研究的首要问题。
1 REITs的精髓是市场化全民共享机制
REITs的英文全称是Real Estate Investment Trust，按字面直译就是“房地产投资信托基金”；但实质上,它是一种标准化的、可流通的证券类产品，是内在包含信托关系的、主要投资于房地产相关权利和收益的共同基金。从某种角度来说，它类似于我们的证券投资基金，能够在证券交易所上市流通。所以更准确地说，REITs应该称为“房地产投资基金”。
REITs的运作方式一般是从上市或非上市公司收购房地产资产包后，严格限制资产出售，而且，其较大部分收益必须来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益。
