一季度北京写字楼市场逆势上扬 形势好但入市需谨慎

今年，连续的利率与准备金率的上调，使北京住宅市场陷入低迷，市场观望情绪浓厚，很多开发商遇资金瓶颈。而在这种形势之下，北京写字楼市场却仿佛走出了去年限外政策的负面影响，市场交易十分活跃。中国进出口银行签约凯晨中心、金融街金祺大厦易主光大银行，波音等实力外企也在加紧在华落户的步伐。由第一季度的写字楼市场情况来看，北京写字楼市场受到宏观调控的影响不大，反倒逆势而上，表现出了较好的发展势头。

一季度部分租赁成交案例

一季度大单购买成交案例

变动中的机会与风险并存

北京写字楼市场的逆势上扬，是具备客观基础的。首先，随着中国经济深度开放以及世界性的产业格局变动，北京的产业格局正处于迅猛的发展变化中，金融、传媒、资源型企业扩张尤其迅速，带来了较大的办公物业需求。空间布局上，除cbd、金融街、中关村三大商务区外，东二环、东北三环的商务氛围也逐渐浓厚，btv、cctv入驻cbd，也将重新调整传媒及其相关行业企业的分布格局。

其次，人民币持续升值，以及美国经济风险加大，使得即使在管制之下，国外资金依然存在进入中国大陆的冲动，产业投资是"现实存在"越来越与物业投资结合。大国际金融巨头、it企业及商务服务类外企的逐渐进入，带动了北京商务市场水平的整体提升。而随着越来越多高档商务办公物业的入市，也将进一步促进外企在北京的选址与升级，从而带动整体市场的多元发展。

08年，北京写字楼市场受到中国产业与经济发展的长期利好影响，以及人民升值、美国经济下挫的短期影响，表现出了不同于住宅市场较好的开局。但随着美国经济深度下挫、国内通胀持续升高，国内甚至世界经济的风险已然走高，在这一大背景下，投资者如何选择抗跌能力强的投资对象尤为重要。

供需仍是市场根本

北京写字楼整体市场向好，但在各个区域也存在发展不均的情况，这是由各个区域不同的供需关系所决定的。如下表所示，2008年北京写字楼新增供应量将达到150余万平米，达到历史高峰，其中约有42%的新增供应来源于cbd，虽然cbd是实力企业的首选商圈，但在近期供给持续走高的形势下，其入住率和租金水平上涨空间将受到抑制。

形势虽好入市仍需谨慎

明确各区域的供需关系，对于依据不同的投资需要决定投资时机十分关键。由表中可以看到，金融街、燕莎两区域的形势更适合近期入市。而在今年的供应高峰过去之后，如果大的经济产业趋势不变，随着cbd用地的逐渐紧缺，cbd的市场行情也将逐渐走好，考虑长期投资的客户，选择在此时投资cbd，也是明智的选择。相比之下，中关村、东二环的发展形势并不明朗，有待进一步观察。

资料来源：华高莱斯