2008首季中环租金创新高 为机构迁离中环添压力

国际物业顾问DTZ戴德梁行发表分析指，本港甲级写字楼延续去年底的升势，于二零零八年第一季表现仍然活跃，中环的平均实质呎租跃升至118港元之历史新高，空置率则跌至1.2%的历史新低。中环的租金急升，加上本季湾仔/铜锣湾地区吸纳量上升，港岛东也录得最急的空置率跌幅，显示机构迁离中环的进程有加快迹象。【相关阅读：香港投资物业逾亿元成交 甲级写字楼成交增幅最大】

港岛区于二零零八年第一季的总吸纳量较上季上升21.6%至452，499平方呎，其中湾仔/铜锣湾的吸纳量自上季的20，580平方呎飙升422.1%至107，447平方呎。DTZ戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿先生表示：「与上季数字相比，本季港岛的整体吸纳量显示写字楼租赁市场仍然活跃。虽然中环依然是金融、保险、房地产及相关的专业服务（FIRE）及有关行业首选的营运地点，但是从湾仔/铜锣湾在本季的吸纳量大增可见，中环的昂贵租金已令更多公司迁至湾仔/铜锣湾或港岛东等地。」

在港岛各区中，中环/金钟仍是吸纳量最理想的地区，但因中环的写字楼供应极为短缺，该区的吸纳量自上季的257，931平方呎下跌35.3%至166，860平方呎。陶先生说：「写字楼市场求过于供的情况在中环仍十分严重，租客可以选择的写字楼空间十分少，难以扩充或搬迁至更大的楼面。虽然FIRE行业继续追捧中环商业区，惟现有更多公司鉴于本年全球经济环境而要谨慎控制营运成本时，会转投同区的乙级写字楼，或是物色非核心地区的甲级写字楼。」

陶先生续称：「毗邻中环的上环，今年首季吸纳量下跌13.1%至15，094平方呎；由于部分租赁需求由供应紧绌的中环核心外移至港岛东，该区本季的吸纳量上升16.1%至88，468平方呎。」 与此同时，尖沙嘴的吸纳量下降97.7%，自上季的72，335平方呎跌至1，651平方呎。陶先生解释指：「尖沙嘴的写字楼市场在二零零八年首季仍然活跃，只是程度上不及湾仔/铜锣湾及中环。尖沙嘴的写字楼仍有租赁交易，而部分需要扩充的公司在迁离尖沙嘴时会考虑九龙东。」港铁九龙站地区本年首季的吸纳量为910，000平方呎（预租数字）；九龙东的吸纳量则为382，961平方呎，但此数字并不计入新建商业项目「观塘223」。

本地及中国大陆的经济表现仍大致被看好，为本港写字楼市场带来正面支持，各主要地区的空置率在本年首季均告下跌。整体港岛区的空置率自上季的2.8%跌至2.1%，而季度空置率跌幅最急的地区为港岛东，自上季的3%跌至2%（不计新落成的港岛东中心），而尖沙嘴的空置率则未有变化。

陶先生称：「港岛东季度空置率跌幅更甚于中环/金钟，乃因港岛东的大面积楼面供应充足，亦有更多公司选择迁往该区。」但他称若计入港岛东中心的话，港岛东的空置率将回升至3.73%（季度升幅为0.73个百分点）。录得第二最大季度空置率跌幅的是中环/金钟，自1.9%跌至1.2%，足证中环仍是FIRE行业营业地点的首选。九龙东的空置率亦有减少，自上季的10.7%跌至5.6%，但该区新落成写字楼将令空置率回升。上环及湾仔/铜锣湾的空置率分别跌至3.8%及3.3%。

各区在首季的租金都有上升，而吸纳量最小的尖沙嘴，在第一季的平均实质呎租升幅最高，上升9.4%至每月35港元。