北京写字楼租金居高不下CBD租金和售价仍居首位

北京一季度高力国际发布的市场报告显示，今年将有150万平米左右的新增写字楼面积投入市场，其中包括国贸3期、环球金融中心、财富中心等一批甲级写字楼在内的CBD区域放量占比大致为40%。强劲的需求，加之质量的日益提升，抵消了因竞争加剧给写字楼租金带来的下跌压力，2008年全年的写字楼租金总体将保持平稳上升势头。

市场潜在需求正在积累

尽管今年北京写字楼市场的投放面积预计将增至146万平方米，达到10年来的最高峰，但中介代理机构仍然很看好市场的吸纳能力和交易金额。市场分析人士说，今年北京市场写字楼集中放量的部分原因，是开发商必须赶在政府规定的2008年7月起暂缓施工的期限前完成项目施工，还有因为这两年加入WTO，很多开发商开发写字楼楼项目，造成放量大增。原本发展住宅的发展商，比如SOHO和华远，都改变公司策略和发展路线，改做写字楼项目。

而在CBD商圈购买写字楼的大客户主要是国际投资机构、国内知名地产商，以及国内的知名投资者。东亚银行、英国银行、里昂证券、渣打银行、德意志银行等100余家金融机构也在CBD不断扩大经营范围、增加投资规模，区域金融产业的聚集效应不断增强。民生人寿购买“北京国际中心2号楼”5-23层；复地集团斥资14.5亿，购置世华国际中心100000平米；蓝泉物业斥资17亿，购置富力爱丁堡广场80000平米；世茂集团斥资10.5亿，购置了CBD核心区域的5A甲级商务写字楼，总建筑面积为72000余平米……

国际投资者更加倾向于品质好的项目，以知名开发商世茂集团为例，其更专注于在优越地段或极具潜力地区发展大型及高品质项目，在开展广泛业务组合的同时，获取更高更稳定的租金收益。

世邦魏理仕的市场分析报道也表明，多个在京大型外资企业有扩展办公面积的计划，行业涉及高科技、传统制造及咨询服务及金融等多个类型，且需求面积大。市场供应方面，2008年上半年，将有包括平安国际中心、泰康国际金融中心、世纪财富中心(论坛像册)等多个优质项目投入CBD及周边市场，为客户提供更多选择机会。

大部分开发商选择持有物业

面对写字楼市场强劲的需求，越来越多的发展商希望通过自持物业获取稳定增长的租金，可卖的项目越来越少。CBD区域原本打算出售的金地中心、远洋国际中心、泰达广场等项目，开发商们都已改变了经营策略，转为出租。金地中心的售价由35亿涨至40亿，也并未动摇开发商转售为租的决心。世茂大厦也是世茂集团的自持物业，世茂集团华北区总裁宋垚女士认为，这样既可以保证物业的服务品质也便于统一的经营管理。

据世茂大厦租务部负责人介绍，“世茂大厦自2007年10月开盘至今，出租率已达55%，其中35%客户已入住办公。在去年第四季度CBD区域的写字楼租赁市场中，世茂大厦占到了整个市场租赁额度的四成左右。世茂大厦1至4层为大型综合商业物业，5至21层为高档写字楼办公物业，楼体内部从100平米到2551平米商务空间，并可灵活组合以满足不同客户的需求。我们贡献的不仅仅只是一栋国际5A甲级写字楼，而是竭尽全力为各个优秀企业创造一个尊崇、便捷、人性化的国际化办公环境。目前世茂大厦的租赁情况非常理想，已签约的客户基本上是来自美国、日本、英国等地，从事IT、资讯、金融行业的国际大型企业，其中不乏世界500强企业，且多为大面积整层租赁，还有各行业中的百强企业。”

在刚刚结束的世茂大厦客户答谢酒会上，众多已入驻及签约客户纷纷表示，之所以签约世茂大厦，主要是因为项目的性价比较高。除了项目独特的地段优势外，产品上也具有南北通透，采光好，以及户型组合灵活等多项优势，并且世茂集团还花费了近千万大力打造了样板间，让客户能够直观的感受到世茂大厦良好的办公环境，也正因为这点显现了大品牌公司的实力以及人性化的经营理念。还有的客户表示，世茂集团的实力背景和品牌给了客户很大的信心。

租金亦大幅上扬

2007年第四季度，北京写字楼市场的平均租金较上季度增长13%。2008年第一季度中央商务区(CBD)内的增幅则达到16%。质量提升以及需求尤其强劲，加之成熟写字楼空间供不应求，是租金上涨的主要原因。

仲量联行北京研究部主管凯安娜指出：“如果将竣工期不到1年的写字楼排除在外，整个写字楼市场的空置率实际为7.8%，而CBD内的写字楼空置率则应为6.5%。来自国际的、大型国内企业、金融、法律顾问、研究咨询、大型国际企业的办事机构等一大批第三产业的租赁客户日渐增多，写字楼租金在季节性续订期依然能保持坚挺甚至攀升，并由此推动写字楼物业的收益率上涨至9%。”。

凯安娜指出：“CBD区域在北京各写字楼集中区域中租金和售价仍位居首位，建成期一年以上的写字楼市场的空置率保持在8%以下，目前像世茂大厦这样一批CBD区域优质写字楼的租金水平有望达到未来18个月中的最高点。”