新政分析:昆明专家论“新政”解购房4大疑

　　周大研作为经济学副教授，是目前云南最具影响力的房地产研究和实战专家之一。他曾担任数家大中型房地产开发企业的营销总监、副总经理等职务，全程主持和参与了数十万平方米房地产项目的开发经营工作，积累了丰富的房地产开发管理经验；曾开创了云南省第一个将楼盘搬进商场卖的房地产营销模式，对诸多房地产政策问题、市场问题发表了专业深入、丰富客观的观点。

　　说起“房贷新政”，周大研条理清晰地分别介绍了对开发商和购房者的影响，并表示它将让开发商资金链面临严峻考验；而市场上预售成风的局面，也将被扭转为准现房发售。同时，购房者无论是投资依靠租金回报还是购房后不久转售，都可能面临亏损局面。

　　“‘新政’的出台，可能会导致地产行业重新洗牌，房地产业内可能会形成寡头的局面；部分中小公司或被兼并，或联合开发，最终导致实存名亡。”

　　“‘新政’对开发商通过银行融资构筑了‘八道坎’——开发商自主资本金不到35%不能贷款；银行不得向开发商发放专门用于缴交土地出让金的贷款；开发商的房子空置超过3年不得作为贷款抵押物；对有囤积土地、囤积房源行为的开发商，银行不得放贷；银行对房地产企业发放的贷款，只能通过地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放；银行原则上不得跨地区发放贷款；政策性银行不得发放商业贷款；未取得土地使用权等‘四证’的项目不得发放任何形式的贷款。”周大研一口气说出了8个“不得”。

　　他分析道，“新政”要求开发商开发的住房，需在主体结构封顶、商业用房竣工验收才能得到银行贷款。加上提高首付比例，就迫使开发商从银行融资的时间推迟了1年左右，将使预售模式转变为准现房销售。这对绝大多数，特别是中小型开发商，将是一个沉重的打击。

　　银行信贷资深审批人——华夏银行昆明分行个贷专家李智：银行放贷缩量提质

　　李智个子不高，戴一副无框眼镜。曾就读于中国财经大学投资经济系的他，坦然表示自己对房贷业务相当熟悉——自2003年7月进入华夏银行昆明分行后，他一直专职从事个人信贷业务，已有4年的从业经验；目前任华夏银行昆明分行个人业务部个贷专职审批人，参与支行对开发商前期的联合调查，专职审批包括个人房屋按揭贷款在内的个人贷款，对个人贷款的风险防范及控制有一定建树。

　　对于“房贷新政”，李智先从出台的背景谈了自己的观点：“从全国看，房价增幅过快，各大城市尤其是一些中心城市的地产市场已出现泡沫迹象。为抑制房价上涨过快和炒房行为，相关部门出台了这一政策。”他认为，“新政”对资金实力雄厚、银行信誉良好的开发商影响不会太大；但对实力小、银行信誉一般的开发商，将面临较为严峻的考验。而对于银行，发放贷款将更为安全，虽然业务量将有所减少，但贷款质量会得到提升，减少了贷款发放给地产开发商后出现“坏账”、“死账”的几率。

　　据他介绍，华夏银行在审核房贷时，首先在开发商层面就已经过甄别。经过风险审核后，再与开发商签订《按揭合作协议》。而对借款人，则主要考察其工作、收入、家庭、婚姻等情况，若借款人偿还房贷的月支出高于其月收入的50%，则不能获得贷款。还款最长期限不得超过30年，借款人年龄不得超过65岁。

　　而对于市民普遍关心的二手房，该行将根据住房的实际情况做出相应判断：若住房已建成10年，即使是首套住房，也要求首付比例提高到四至五成；若建成超过20年，则不发放贷款。 (陆晓辉)