广州珠江新城东塔奇遇记 不得不防备不得不依靠

4月初，在公示了将近两个月后，广州市政府终于定下珠江新城东塔的招拍方案。尽管方案自始至终都在强调政府的控制，但外资介入也许是东塔如期完工的唯一指望。

前倨后恭

“参与竞买的企业必须具备境内外商业（包括写字楼，不含住宅）房地产开发成功经验，而且，从2005年起，需连续3年总资产、净资产分别达130亿元人民币以上和40亿元人民币以上，同时具有海内外发行股票或贷款等融资能力和渠道。”广州市政府为珠江新城东塔定下的招拍方案如此之苛刻，以至于不少对此项目有浓厚兴趣的开发商只能望而却步。其中就包括在商业地产领域不乏成功经验的瑞安和金茂集团。“恐怕广州市政府已经心中有数了，才会定下这样拦截式的条件。”某国内地产集团开发部负责人略带酸味地表示，此前该集团也有意入主东塔。

珠江新城双子塔一直是广州市政府最重要的城市规划之一，它的目标是成为广州未来30年的城市名片。直到今日，政府内部依然有人建议把东塔建成700米高的世界第一高楼。正是在这种期待之下，广州市政府不得不严阵以待。“其实政府也挺矛盾的，如果依靠外资开发该项目，一方面要考虑政治成本（中央的房地产限外令），另一方面能否控制好外资也是一个重大问题。”一位接近政府内部的知情人士表示，“刚开始，政府是倾向于依靠可控制的地产商开发该项目。”3年前，珠江新城西塔的拍卖就明显表露了政府的这种态度。当时包括香港新鸿基地产在内的一系列港资都有意参与西塔开发，但政府倾向于与当地政府关系密切的国有房企——城建集团。在得知政府把西塔内定给城建之后，新鸿基在招拍当天开出了“零地价”的无声抗议。最后项目还是花落城建集团。但在此后西塔的开发上，国内地产商实力不足的问题逐渐显现。在城建高层卷入一系列司法案件后，西塔的开发资金开始出现问题。“在政府的默许甚至铺桥搭路下，新鸿基介入了。”知情人士透露，在去年底珠江新城西塔的开发商就已变成新鸿基与城建的联合体。

唯一指望

到了今年东塔招拍，市场环境发生了极大变化，国内地产商的境遇一落千丈。所以“政府的招标不得不带有明显的倾向性，政府希望应标者具有国际背景。”世邦魏理仕投资部副董事严思慧表示。此前高调表示有意参与东塔招拍的主要有三大开发商，富力、恒大与城建集团，但三者都面临着沉重的资金压力。富力今年的a股回归计划受阻，融资乏力。董事长李思廉表示要“拼命卖楼”回笼资金。恒大香港ipo受挫，只能通过四处寻找合作伙伴聚集资金，一方面通过私募，向国际机构投资者便宜出卖股权，另一方面与三大销售代理商合作，并从其中的一家——易居中国获得了1亿美元的“保证金”（其余两家未有出资）。而与广州政府最为密切的城建集团虽然在资本市场四处融资，但情况同样不容乐观。不引进实力相当的海外地产商，所谓“地标”只能是一句空话。

但如果把宝都押在外资开发商身上，“政府也缺乏安全感”，上述内部人士表示。所以“中外联合体共同投标，中标机会大一些。”严私慧也认为，上述三家开发商正纷纷连同外资筹设项目公司。外方对此项目也显示出巨大的热情，据透露，城建集团与新鸿基联合建立的开发公司已进驻珠江新城办公。

东塔的故事并非个案。去年7月金地集团曾为它在天津的项目引入荷兰国际投资管理公司（ing）基金，当地政府曾以金地事前无知会为由，拒绝该基金的进入。但到了今年4月，情况发生转变。金地集团在本月17日与天津河东区政府签订协议，开发一个价值23亿元的项目。据金地内部人士透露，项目将很可能引入外资基金合作开发。