大话地产：关于“上海捷运商业”的深度探讨

2008年4月29日14：00，关于“上海捷运商业的蕴含的商机"的商业大话地产在搜房举行，上海市天宸股份有限公司副总经理郑晓达，南方国际营销企划部营销主管陆晋俊，同济大学建筑设计研究院建、筑师设计主任卢泳，中原地产商业一组副销售经理沙芝佳，中原地产商业一组副招商经理陈克霏，仲盛世界商城租户协调部总监韩宏伟，钟宇等参会就议题进行了深入探讨。

主持人：因为我们知道，从08年到09年上海可能要出现一些大的商业体，基本上都是围绕轨道交通，首先我们可以看到浦东这一边，世纪大道这一块，形成一个整个的商业圈，大概有80万方，应该说在下半年会成功，包括我们现在所说的10号线，这样一些商业体会产生，总体来说都是围绕交通的。此外，我们还有世博会，所以说今天的主题叫做第二次蕴藏的商机，这个是非常符合我们现在整个的发展。刚才各位也提到了一些很多的问题，接下来我们可以往一些细的地方讨论一些话题，包括我们的卢女士和韩总，陆总，都提到一个问题，实际上就是一个分级，一个就是空间概念和商业轨道中，首先是商业轨道里面，一出地铁旁边就有很多的店面。此外，作为开发商本身，嫁接于轨道出口，紧连着它，不管是地下还是地面，还有就是我们轨道的辐射，类似韩总说的那样，他可能有一点的距离，但是在可接受的范围里面，如果是这样的三类轨道商业空间的话，我们应该怎样去处理他们的一些业态。

发言人：像人民广场有这个商业，科技馆也有，这个架构可能有有一定的影响。

主持人：就是我们怎么样把握这样一个情况，可能是地铁本身运营理念我们看到的这些业态其实很简单，像一些偏离点，一些而且一些快速食品的还有这个开道的，还有一些小的饰品，  而且现在也看到一些教育的，一些商业中心的业态，上一次也跟中原提到一些商业空间，跟他们的分级有关系，请岑总这边说一下。

陈克菲：从我们操作的角度来说，一般是说地铁上盖物业，地铁在他项目的资源里。另外还有就是地下物业的，像人民广场的地下商业。最后就是第三种，它的概念就像徐家汇它的那些建筑物，只连接地铁，但离地铁有一定距离。从现在这个上海发展来说，不能说一棍子打死，不能说在上面盖好，地下盖就不好；或者是中间好，环城的不好……因为不同的形态现在都能找出非常成功的案例。比方说我们的过路站以前不好，现在也有好的。这个就是它的定位问题了，比如说没有共同的消费群体的话，地上和地下就没有呼应，上面不好下面也就不好。我们从上下呼应这个角度来说他是已经做到了，就是地铁的人流和上面商业具备的人流是一致的，所以他成功了。

韩总：项目周边的居住量不够，是不能满足其人流需求的。我们这里有一个数据，现一号线日军客流量达到180万，最高可以达到209万的人次，5号线，就是延伸段，一年的客运量是542万多人次。所以说周边一个体量全部在膨胀发展，就是对商业的需求，这个也是呼应的。就是一个供应关系。

陈克菲：这其中有一个市场基础的考虑，这是定位的问题，做得好坏完全是看准不准的问题，如果不准的话，这个定位就有问题了。