商用物业的设计与定位之争 “先做对的，再做好的”

设计与项目定位相互"烘托"

在当前国内商用物业竞争中，不少商用物业为了形成差异化优势，纷纷苦练外功，在建筑的设计外形上费劲心机。诚然，商用物业作为城市现代化的重要标志，其建筑设计不断受到重视，高档写字楼、地标建筑、大型购物中心等场所充分展现了城市活力。如处于CBD的万达广场、华贸中心等，在这样的大环境下，开发商或投资商也经常用高端来定义其项目。

那么如何去追求品质？设计和市场定位究竟谁更重要呢？匡形国际规划设计公司执行总裁吴磊认为建筑设计应根据具体情形而定，通常而言，持有型物业在建筑设计时，更多的讲求功能的合理性。当一个项目定位为持有时，如果把建筑当噱头，去吸引客户，此种手段为短视行为，那么项目未来升值的空间将大打折扣。这如同买房和租房一样，买房者必然爱惜房子，但租户是不会去考虑这些的。

从建筑的角度分析，用"烘托"这个词来把握设计与项目二者的关系最为恰当。因为，项目未来的运营、增值主要依靠后期的多种手段加以实现。如位于朝阳门地铁附近的人寿大厦，租金水平明显高于丰联大厦和泛利大厦，其中的原因或许就是大家常讲的品质。

烂尾改造应遵循市场定位

这个时代是主流与非主流竞争的年代。商用物业也是如此，要么追求个性，要么强化实用性。

当我们在追捧主流时，也发现诸多遗憾。许多商用物业项目由于运营困难，面临转型或者烂尾。对于这样的项目如何改造？吴磊指出，对旧有的项目进行改造一般采取新旧对比的方法。如大前门项目，尽管会加入时尚元素，但由于其历史性和特殊的地理位置等原因，改造时必将时尚和传统有效融合。

对于那些烂尾项目，改造时应遵循其市场定位，这是运营商的第一要务。现在炒的很火的天津小白楼项目，位置很好，但由于种种原因，成为烂尾楼有多年。对于处于如此优秀地段的项目，其空间布局和车位都存在难以调整的硬伤，尤其是车位的规划与周边交通的关系难以调和。因此，新项目在规划时必须把车位尽可能设计到位，反之即使非常优秀的项目，招商也将困难重重，原因在于便捷性永远是一个企业选址时考虑的重要指标。

此外，商业项目的内外部配套设施都应在前期进行充分分析，对未来的客户亦进行分析，避免日后的重复性修改。惟有前期调研充分，才能避免因追求快速而形成市场决策过程的粗糙，进而导致项目后期的种种弊病。

商用物业要"先做对的，再做好的"

相当多数的业内人士一直认为商业建筑的出发点与经营息息相关，它是一种潜在的、看不见的、润物细无声的支持，它将长期的为商业项目提供核心吸引力。京城某资深地产专家甚至打过这样的比喻，"商用物业说到底就是量地裁衣。"。如在遍布全球的众多MALL当中，每一个MALL都有百货公司、购物超市、步行街和餐饮娱乐场所，这种商业氛围，与建筑语言所营造的主题是密不可分的。

为何坊间用"量地裁衣"来形容商业地产的建筑设计。吴磊认为"量"是规划，"裁"是设计。当项目进入设计期时往往是一个裁的过程，实质上是对项目进行完善和补充的过程，目的在于让这个"人"变得更漂亮。

总结起来有两点：一是目标客户必须准确；二是针对客户进行再量地裁衣。建筑设计只能从符合市场的角度去进行，也就是"先做对的，再做好的"。如在国外，做商业项目时，其实并不关心建筑是否有个性，更多的是关注实际的使用性能。写字楼则不然，在一定程度上会要求从外在和内在上共同发力。

总之，当商业项目在进行建筑设计时，不能过分的追求设计的华丽，而且过于强调通过依靠设计去提升项目的价值的做法也是错误的。如果过分的追求建筑本身势必会造成"望山跑死马"的局面。