物以稀为贵 广州老城区纯写字楼投资受宠

随着股市、期货市场投资的动荡和住宅市场的连续低迷，商用物业投资氛围近期日趋浓厚，写字楼备受青睐，尤其是因供应量日减但需求仍持续旺盛的老城区写字楼和专业市场的展贸型写字楼，近期更以较高的投资回报率和更稳健的租金收益，加上稀缺性日显的价值，引起广州投资者关注，成为今年春夏之际的一大投资新宠。

第1页：投资案例与指点

第2页：投资提醒

第3页：近期在售写字楼投资回报一览表

投资案例：中东客整层购买乐当“收租公”

近日，记者在4月份正式开卖的老城区写字楼新项目亚洲金融中心售楼部采访时，巧遇一名过来正式签合同办手续的中东客。据销售人员透露，该名买家上月广交会期间跟客商一起来该盘看楼，逛一圈下来对该项目兴趣浓郁，当时就订下了整整一层写字楼，日前过来正式签约。记者采访这名普通话非常流利的中东客时获悉，原来他早从四五年前开始就经常来往广州做生意，这两年已基本定居在广州老城区。中东客告诉记者，他有许多“老乡”都在广州租地方办公司做贸易，对租写字楼需求很大，这次之所以一出手就买下一整层写字楼，既是自己公司扩大经营的需要，也准备将多余的部分租给“老乡”们。因为大家都是中东来的，放租、收租都会有保障些，租金回报挺丰厚。

与亚洲金融中心一样，近期吸引不少大买家一买就是整层的还有位于南岸路的登云天下鞋业展贸式写字楼，该项目销售负责人告诉记者，近日一位东南亚鞋业采购商到该大厦洽谈业务时，发现其正带租约发售，立即决定投资逾千万元买下该写字楼整层单位，也是准备一部分自用，一部分出租获利。

记者调查得知，其实对老城写字楼物业出手爽快、一买就是整层、甚至几层的投资客近年来其实并不少。一位之前已分别在东风东路的天誉商务大厦和广卫路的金科大厦和天马大厦各买下一层写字楼作“收租公”的黄先生告诉记者，荔湾、越秀等老城区是广州传统商圈，中小企业云集，写字楼市场需求一直都很高，特别是近年来政府“住禁商”政策实施后，老城区的写字楼租务更是活跃，租价近两年上升了至少20%以上，租金回报可观而且相对稳定。据黄先生透露，他手头的几层写字楼的业，都是在近三年内买入的，买入价从8000元/平方米到1.3万元/平方米不等，有的间隔成小单元分别租给小企业，有的整层租给中大型公司，租价基本都达80元-110元/平方米/月，整体上看回报率不低。

市况速递：供应吃紧老城写字楼好销

合富辉煌商用物业部负责人高燕总监指出，与住宅成交量同比去年大幅缩水的市况相比，广州今年1月-4月在售的一手写字楼项目总货量达49.86万平方米，成交量则高达97.53万平方米，交投情况与去年同期成交情况相近，在楼市整体处于调整期的大背景下，广州写字楼市场相对住宅来说投资氛围更为良好，成交普遍很理想。其中，越秀区、荔湾区等老城区写字楼以及专业市场的展贸型写字楼成交情况都较为突出。

受土地供应影响，老城区一手写字楼新增量一直都非常极少，供应非常稀缺，因此每有新项上市都会备受市场关注，近期销售情况更非常理想。如上月正式上市的亚洲金融中心等项目，一上市就大受投资者青睐，目前出货量已超过一半以上；往日中心地段内写字楼供应极少的荔湾区，近期康王路新项目万科新领域打破了常规，其推出的小户型写字楼性质公寓开售以来不足1个月，成交量已突破7000平方米，销售套数近160套，目前已售罄。

另外，荔湾、越秀两区历经多年沉淀，形成了多个大型专业市场，这些专业市场的展贸式产权写字楼也长期短缺，因此近期新上市的项目，如大站西鞋业商圈的登云天下、火车站商圈的广州美博服装城等，新推出的展贸式写字楼都成为近两三个月来的投资市场新宠，除吸引本地客投资外，还吸引不少香港客、东南亚客和中东客投资。

从供应上看，截至2008年4月份，广州市新建写字楼的供应量接近50万平方米。其中，天河、越秀、荔湾再度成为新增项目主要供应区域。天河区新供应量依然主要集中在珠江新城及天河北上，如维多利广场b塔、中石化大厦和津滨腾越大厦。越秀、荔湾老城区新推在售的项目则基本分布在东风路、环市路一带，如：亚洲金融中心、紫园国际商务大厦、万晟商都，还有登云天下鞋业展贸式写字楼、广州美博服装城、豪畔商务大厦等。值得一提的是，近期一些老城写字楼物业还是带租约出售，如登云天下国际鞋业展贸式写字楼和广州美博服装城，都为投资者提供有定期的租金回报，登云天下甚至承诺3年内回报率不少于24%。

投资教路

对物业投资兴趣浓郁的初入门者来说，该选择哪类物业进行投资？投资时又该注意些什么呢？对此，记者专门请教合富辉煌商用物业部总监高燕，希望能为广大投资者指点迷津。

1.最关键还是地段高燕指出，不管是投资写字楼、商铺还是住宅，地理位置都是投资者们首先要考虑的问题。投资写字楼更要选择商务氛围浓厚的地段，区域长远发展规划完善、综合资源优势良好的区域都是较好的选择。就广州市而言，如天河区的天河北和珠江新城，越秀区的东风路——环市路商圈等等。如果有意投资专业市场铺或专业市场配套的展贸式写字楼，则需考虑该项目所在的商圈是否成熟，是否具有发展空间，如荔湾区的鞋业、皮具、服装等产权式展贸型写字楼，海珠区中山布匹市场周边的写字楼等等，大多值得去考察一下。

2.投资能力要切合实际对投资者来说，并不是每个人的流动资金都非常充足，如何拿着有限的资金去投资，该选取何种物业才能获得更良好的回报呢？高燕认为，关键是要根据自己的实际能力，如资金水平、投资经验等等来选择切合自己的投资物业。对普通投资者来说，商铺投资通常资金要求更高，银行贷款额度也低，投资成本较大，一个新商铺项目更需经历成熟期，要“守热”，因此租金回报周期相对较长。住宅物业近期价格起伏较大，对普通投资者来说也较难把握。因此，就近期而言，写字楼投资不失是个好选择。但选写字楼时也要量力而为，资金实力高的可考虑天河一带的甲级、超甲级写字楼，目前一手价格普遍达2万元-2.8万元/平方米，面积间隔也较大，大多都要200平方米以上。如果资金不太多，老城区一些中小面积的写字楼甚至是写字楼性质的公寓都可考虑，目前一手价位大多在1万-1.5万元/平方米左右，比同区住宅价格要低得多，有些面积间隔小至二三十平方米，投资可大可小，组合灵活，几十万元也能投资，关键还是要根据自己的实际作决定。

3.回报稳才是硬道理投资回报是投资者最关心的要点。对一些初入门者来说，不妨考虑购买带租约发售的项目，收益上将更有保障些。对发展商承诺的回报率和租约，投资者签约前一定要先调查清楚，更需要注意发展商将所承诺的具体内容都列入合同条款或合同附件中并注明罚责，以保障自身利益。

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