2008政策年4月显身手 金融、土地、交易均有动作

4月武汉楼市量价齐跌 均价跌至4887

自2007年底中央经济工作会议上从紧货币政策确立以来，2008年一季度通胀率和投资却仍维持高位，同时外汇储备持续增长，外汇占款压力日益加大。在此背景下，作为货币调控的常规性工具，本年度第三次上调存款准备金率、企业预缴所得税利润率上调至20%等金融调控政策接踵而来，而自2004年开始的宏观调控政策的叠加效应也开始显现，作为调控政策的执行年，2008年的楼市也在上述政策中继续调整、逐步回归。下面将从金融、土地、交易三个方面着手，对本月宏观形势予以梳理与分析：

金融及税收政策

1、本年度第三次上调存款准备金率0.5个百分点

央行本月宣布，从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行本年内第三次上调存款准备金率。本次调整结束后，存款类金融机构的人民币存款准备金率达到了16%，再次刷新历史高点。此次调整可一次性冻结资金2000亿元左右。央行表示，本次上调存款准备金率是为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长。

上调存款准备金率已成为央行解决货币流动性过剩的一个重要手段，自2007年起，央行累计13次上调存款准备金率，累计冻结资金为2.62万亿元，数额巨大。

而在央行宣布上调存款准备金率之前，国家统计局公布了一季度的经济数据。其中，一季度gdp增速为10.6%，cpi同比增长8.0%，固定资产投资同比增长24.6%，出口增速下降;同时，3月末m2增速也放缓至16.29%从一季度国家统计局公布的数据可以看出，现阶段的整体经济局势呈现出经济增长速度放缓、局部过热以及高通胀的局面，其复杂性加大了未来经济走向的不确定性……

2、房企所得税≥20%，较此前上升5个百分点

本月，国家税务总局网站公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定，对省级地区的住宅(非经济适用房)的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，这一利润率要求相比此前有所提高，此前企业预缴所得税利润率一般以15%计算。该通知于4月16日发布，并要求于2008年1月1日起执行。但已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按本通知执行。

该通知指出，房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

《通知》同时还对非经济适用房开发项目的预计利润率做出规定：位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10%。

此外，《通知》还明确规定，房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。

此次的"房企税收新政"之所以被视为利空，在于利润率的上调以及将所得税分季（每月）缴付，则资金流动率将有所下降，这对于目前在从紧货币政策下艰难度日的开发商而言，无异于雪上加霜。但是从另一个方面也可以看到对于房地产企业的利好因素……