巨大的资金收益，快速的资金回笼，刺激了写字楼开发商们敏感的神经，一时间京城各大写字楼纷纷打出整售旗号，"整售"被视为写字楼营销方式的未来趋势。但正如任何事物的发展都必须经历一个不断成长的过程一样，北京写字楼整购市场也经历了风起云涌的漫漫长路。
整售市场 2005年悄然升温
2005年席卷全国的房地产金融政策，使本来就有资金缺口的商业地产开发，彻底遭遇"三九寒流"。银行加大了对开发商和购买者资质审查的力度，直接影响到写字楼开发商的资金链运作。一位开发商指出："目前，写字楼开发靠银行贷款进行项目运作的好日子，已经一去不复返。各大银行都提高贷款门槛，压缩了对房地产贷款的份额。而国内目前还没有真正的房地产信托基金，开发商的融资渠道受到严重影响。为了保证资金能迅速回流，很多开发商无奈之下，才选择了整售策略。"2005年北京写字楼销售市场共成交约130万平方米，国内外机构的大单购买就占了约80万平方米，占总体量的62%，而散售市场仅消化了约50万平方米，约占38%。
2006年"整售"大浪来袭
2006年的写字楼市场仍然呈现出以散售为主要销售方式，但由于银行提高了贷款门槛，很多原来企图靠贷款购买物业的中小企业被排除在贷款对象以外，同时进行出租的投资者又因为资金紧张而纷纷撤线，使得整售开始逐渐成为整个北京高端写字楼的新趋势。不断发生的整售事件，似乎从事实上证明了，整售已经成为京城写字楼市场的主打销售策略。
在一份最新发布的全球房地产投资报告中显示，2006年，在中国的直接房地产投资已达91.9亿美元，比2005年增长了近70%。在这些投资中，来自整购的交易异常抢眼。比如上海陆家嘴的合生国际大厦被朝国一家投资基金购入；比如Replus购得北京华贸中心两栋办公楼；高盛购得京汇大厦；花旗集团购入北京西环广场的两栋办公楼等。而据不完全统计，2006年仅北京地区的写字楼整栋大单成交面积已经达到了万平方米，超过了2005年全年整栋购买的交易总量。
据第一太平戴维斯商业楼宇部助理董事和平分析，虽然散售会吸引一些小投资者将资金从已经过热的住宅市场分流至写字楼市场，在短期内将增加市场的购买需求量。但同时会产生一些譬如因各小业主内部租金竞争而使整个楼盘租金降低、物业管理难等一系列问题。另外，很多大型跨国公司并不愿意选择租赁有散售业务的写字楼，除了由于个体业主开具的发票问题外，更为重要的一点是，一旦这些跨国公司因为业务扩展或缩小需要扩租或缩租办公区域时，分散在各个小业主手里的写字楼区域势必对其造成很大的不便。此外，据业界普遍反应，散售的写字楼有可能导致入住企业层次相距太大，而导致物业品质的降低。而采取整售的形式，后期经营者为了保证写字楼的保值升值，会有针对性的选择入住企业。因此，写字楼整售将成为未来商务地产市场的主要潮流。
07年“限外令”让整栋交易更为亮眼
07年开始，外资对中国房地产投资市场的乐观态度不断膨胀。两者相遇，碰撞出的火花之一就是写字楼的大栋整售交易将更为亮眼。尽管面对越来越严厉的"限外政策"，以及能够被境外投资者相中的优质物业有限，使"整售"变得犹如"水中花、境中月"那样可看却不可得。但显然，2007年京城写字楼"心系"整售的信心并未消减。据了解，包括华远地产、远洋地产以及富力地产等在内的品牌房企业今年在"整售"市场中欲大显身手的意图愈发强烈。
从07年7月开始国家相继颁布了"171号文件"、"50号文"等一系列限制境外投资的规定，但事实上这些"限外令"出台的目的是在于更好的规范中国房地产市场秩序和交易行为，换句话说，对于着眼长期投资回报的海外投资机构而言，"限外令"更好的降低了其在中国的投资风险，进而会促使其增加投资。因此，今后必将有更多大型海外投资机构将目光聚集京城，积极运作自己看好的优质高端不动产项目。与2006年相比，2007年写字楼整购的投机性交易比重下降，外资开始趋向中长期投资收益；而外资更多的是通过股权并购及其他较"隐秘"的方式参与到写字楼市场中来。
而纵观2007年京城顶级写字楼市场，中关村西区正积蕴着一股即将超越CBD和金融街两大商业核心区的强劲势头，从而迅速成为国内外投行、基金、和各大企业关注的焦点。金融中心一期整售给新东方学校、中钢集团，三期整售给凯宾斯基酒店；清华科技园科技大厦有两栋独楼被整栋购买；世纪科贸大厦A座被长城电脑集团整栋购买；都城科技大厦被山西某煤炭运输企业整栋购买；辉煌时代大厦半栋被中国电力购买；大河庄苑写字楼半栋被大恒科技购买……截至目前，该区写字楼的销售率已达到了足以傲视京城的50%！中关村西区在人才战略和产业战略上的重要价值正被越来越多的大型企业所认知和接受，实力强劲的所有者进行高端不动产长期持有和经营时代已经来临。
