沪上优质地产项目"换手"并非港资抛盘

近日有传言李嘉诚沪上“贱卖”物业，但高力国际对此认为，这并非港资地产商的抛盘行为。此外，目前离岸交易因为能规避国内对于海外资金的限制，将继续成为海外投资者投资沪上房地产项目的主要交易方式。

李嘉诚旗下的香港上市公司“和记港陆”\(0715.HK\)近日公告称，已与美国投资基金“亚太置地”旗下公司签订协议，以44.38亿元人民币\(约合49.57亿港元\)出售位于上海长乐路的“世纪商贸广场”（总建筑面积为9.83万平方米）。2005年，和记港陆曾以3亿美元的代价购入该物业，转手后收益约为21亿港元。

高力国际研究人员认为，该项目实际交易价格稍微偏低于市场预测，原因可能在于离岸交易的结构及大宗整体收购的因素，同时也反映了买家在目前市场情况下较强的议价能力，本次交易中的毛收益率估计超过8%，可能是买家在近期市场存在较大不确定因素状况下需要获得较高的收益率作补偿。

此外，此宗案例与香港开发商在上海房产市场的整体策略并没有大的关联，仅是记港陆所做出的正常商业交易行为，出售资产的收益只是作为日常一般运营与资产配置，并不应该由此推测香港开发商已经对上海办公楼市场“抛盘”。相反，交易本身反映了海外投资基金对于高质量办公物业的收购兴趣不减，尤其是近来海外投资者仍在中心商务区域寻找具有高租金收益的项目，而目前世纪商贸广场的租金水平也跃升至每天12元/平方米。

尽管相关部门对外资进入的门槛不断抬高，但海外投资者对收购中国的投资物业依然热情高涨。目前离岸交易因为能规避国内对于海外资金的限制并避免耗时的境内审批流程，将继续成为海外投资者投资中国房产市场的主要交易方式。因此，市场上具备境外资产结构的物业在市场上具有非常大的优势。“世纪商贸广场”与近期韩国未来资产（MiraeAs-set）收购新天地的“ShamaLuxe”项目均是此种情况。