中国城市化路在何方 高容积率下的城市综合体

在城市化变局中，广大的中国城市是推行低密度的花园城市建设，还是高密度曼哈顿模式的集约型城市建设，应是摆在城市管理者和泛地产开发商面前的一道深刻命题。

任志强和饶及人曾就18亿亩耕地红线展开的争论应该具有较广泛的代表性。任志强认为国家卡住18亿亩耕地不准城市化，是造成城市土地供应紧缺的原因，并抛出“城市化就是要把农村的宅基地集中起来变成城市”的观点。此观点却引发了城市规划专家饶及人的反驳，他提出“不要为了这一代的繁华把子孙的地都分掉，保住18亿亩耕地不准做房地产开发是对的”。

现实情况表明，快速城市化是大势所趋，泛地产开发商必是城市化变局的生力军。但18亿亩耕地的红线却是不能撼动的。怎样完美均衡？对这个问题的回答同时就应该是“中国选择何种城市发展模式”的答案。其实，对中国而言，答案很明确了，集约型城市应是我们正确的选择。

那么，怎样真正做到城市化集约型发展？

集约型发展就是依靠提高生产要素的利用质量和利用效率，达成经济增长。以这种方式实现经济增长，能耗更少，成本更低，经济效益更可持续。

具体到城市集约型产品，集休闲、娱乐、办公、购物、居住等功能于一体的城市综合体已经出现，这种城市综合体的先进性在于功能复合、资源共享，价值链互动延伸。在有限的土地资源上同时开发住宅、写字楼、酒店、购物中心等不同物业，从功能上实现了土地的集约化利用。

既然是集约型开发，就绕不过容积率问题。以城市综合体理念开发的沈阳华府天地总占地面积17万平方米、规划总建筑面积约190万平方米，容积率高达12。同样以城市综合体理念开发的裕景·大连中心总占地约6.23万平方米，总建筑面积约80万平方米，容积率达14。石家庄勒泰中心占地6.5万平方米，建筑面积达54万平方米，容积率约为9。由于城市综合体的容积率大大提高，其单位产出也更多。

不仅如此，各种经济活动在城市综合体内互动，各种资源有效整合，物业资源获得优化配置，从而发挥更大的空间效益，既省地又节能。

近期，一份权威机构调查显示，集约型城市综合体内的各种业态和物业的运转效率，将提高36%，节能收益将提升42%。

麦肯锡一份报告预测，按照中国目前的城市化速度，中国城市人口将从2005年的5.72亿增加到2023年的9.26亿。新增的3.5亿城市人口(相当于今天美国的全部人口)，又将占据大量的土地资源和城市空间。我们何以承担起如此多的城市增量人口？

强化集约型城市综合体的开发力度，就是要解决高容积率的问题。只有这样，才能最大可能地减轻城市系统压力，提高城市总体空间效率，这应该是中国广大有前瞻性智慧的城市管理者和具备企业公民责任感的开发商对历史及未来负责任的共识。