看好未来发展前景 三季度地产基金将重整旗鼓

在全球四大会计事务所中，德勤是惟一一家提供房地产并购财务顾问服务的会计事务所。

前期，德勤刚刚发布了《2008年中国房地产投资手册》，其一如既往地看好中国房地产市场的发展前景。本报专访了德勤中国房地产行业企业财务顾问服务领导人谭旭昌，他认为，外资地产基金将在三季度卷土重来。

中国房地产报：在投资手册中，德勤用了“具韧力”的房地产市场投资者一词，如何理解？

谭旭昌：从宏观角度来看，最基础的因素是中国的经济发展非常迅速，GDP连续几年以接近两位数的增幅快速增长。房地产业在中国还处于一个刚起步的阶段，中国正处于城市化进程之中，房地产还有20年的辉煌，当然中间有一些波动很正常。

中国房地产报：在你们的观察中，现在外资基金对国内房地产行业的投资是一个怎样的现状？

谭旭昌：前一段时间，国家发布很多非常严格的对外资基金投资国内房地产项目的法规。我个人认为国家政策的思路是批准项目给一些有实力、有品牌、管理比较规范的企业去做并收取合理利润。

有理由相信，外资基金对国内房地产市场依然看好，并且他们可以继续运行投资和开发项目。事实上，在我们的了解中，外资基金2007年在房地产的交易量很大。而人民币一直在持续升值，这种对外资基金的吸引力持久存在。

中国房地产报：外资基金在投资时，对房地产产品形态方面有什么具体的要求？其期望的投资收益大概有多高？

谭旭昌：对于外资而言，在投资的产品形态上，最好是住宅，其次是写字楼。不过，很少外资基金能在中国找到好的住宅项目。外资现在关注比较多的是投资门槛比较低的写字楼项目，写字楼物业开发完成不用精装修就可以出租。

一般情况下，外资基金对投资国内地产项目的期望回报率在10%～15%之间，加上杠杆贷款，3～5年投资回报就翻一倍。

中国房地产报：在接连的“限外”政策打压下，外资基金的投资思路发生了一些什么变化？

谭旭昌：现在外资基金的投资思路变化有两点，一是由之前收购成熟物业进入开发前端，二是由成立外商独资企业开发转向选择和国内开发商合作开发。

之前外资考虑的是，收购成熟物业可以避免承担建筑风险。而现在收购成熟物业要规避注册、税收和结汇等综合因素。此外，介入开发领域也让投资回报比较高。

中国房地产报：你认为外资基金在未来投资房地产会出现哪些趋势呢？

谭旭昌：外资基金在今年第三季度的兼并收购行为将集中爆发，现在是一个力量的积蓄期。

宏观调控反而给外资基金提供了一个机会，在一系列针对房地产的相关政策之下，很多房地产公司资金链进入一个艰难时期。限外政策在一段时间的消化之后，外资基金开始熟悉在新政策下如何运作项目。经过一段时间的积蓄，这种力量很快就会体现出来。