商业地产潜力巨大 外资离岸交易觊觎上海物业

6月5日，全球资产管理巨头黑石集团以11亿元收购卓越金融(0727.hk)持有的长寿商业广场。这是黑石集团第一次在中国收购物业。这一商业地产并购案交易金额并不算大，但在业界却引起不小的关注。

“在海外资本看空上海商业地产论调甚嚣尘上之际，这一案例表明，海外资本依然看好上海的商业地产，起码是没有全线看空。”上海一位分析师如是表示。

尤其值得注意的是，“这次两家公司的交易属于离岸交易，因为卖家和买家都属于境外公司。”仲量联行亚太区董事陈立民表示，此举令外资绕开了投资中国内地房地产的“限外门槛”。

据悉，在长寿商业广场收购案中，卓越金融是马来西亚林氏家族旗下的云顶集团的子公司，具有东南亚资本背景；而黑石集团属于美国资本。

政策“擦边球”

据记者了解，在房地产“限外”政策频频出台后，离岸交易已成为海外资金规避“限外”政策的一条重要路径。

今年5月以来的几宗房地产收购案例均属于外资控股项目中的离岸交易：海外基金永菱通21亿收购瑞安房地产(0000.hk)旗下项目25%股权；海外基金亚太置地44亿元收购和记黄埔世纪商贸广场；而在摩根士丹利计划11亿元出售“锦麟天地”酒店式公寓的接盘者中，多数也是外资基金公司。

离岸交易最大的好处就是可以规避房地产“限外”政策。

2006年出台的171号文件中规定，境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外管局不予办理转股收汇外资外汇登记。采用离岸交易则避开了这一限制。

而且，如今的离岸交易选择对象局限于外资控股的项目范围内，这就避开了“境外机构和个人买房只能自用或自住，且实行实名制”这一项政策。

据一位不愿具名的业内人士透露，目前离岸交易的惯用操作路线是，先由一家外资机构控股国内某一资产，而该外资机构则由一家离岸公司所控股，最终以买卖海外公司股权来达到买卖资产的目的。

离岸交易除规避“限外”政策外，还可以合理避税。