市场供应萎缩导致5月北京写字楼销售成交走低

中国房地产指数系统、中国城市购房者消费投资决策信息系统、北京典型地产指数办公室联合发布2008年5月北京典型住宅指数月报。

根据中国指数研究院商用物业研究中心(COPT)最新数据显示，5月北京写字楼批准上市面积10.37万平方米，同比增长156.6%，环比下降42.4%，今年前五月累计批准上市面积53.20万平方米，较去年同期下降35.7%；5月写字楼销售46349平方米，同比下降62.3%，环比降幅也达67.0%，而前五月累计销售面积48.66万平方米，较去年同期下降44.9%；本月成交均价15229元/平方米，同比下降15.4%，环比上涨32.2%，较2007年成交均价下降了2.5%；而从划分成交价格段来看，该月12000(含)-16000、8000(含)-12000、16000(含)-20000、20000(含)-25000平方米交易面积占比最大，依次为44%、18%、18%、11%。

成交量前10的项目如下表，其销售面积从2000-4600平方米不等，其中不乏媒体爆出的“央企剥离资产”。

5月CBD及周边区域、东二环成交面积占比最大，达17%，虽然该区域写字楼现有市场持有出租是大势，但也凸显了散售项目的稀缺性，部分促进了销售市场。以四惠为代表的东四环及劲松一带，近年几个项目销售情况都不错，而一直坚持快销的SOHO中国的多个项目更是领跑销售市场。此外，西直门本月销售面积占比12%，望京、两广大街的多个项目也凭地理位置的“潜力”取得了一定成绩。

自2006年以来以月为节点看成交面积，今年5月跌至最低谷。究其原因，一方面是写字楼销售市场供应有所萎缩，土地资源不断减少，而对房企的开发资金门槛则在上升，再之市场前景预期不明朗，多个项目转而持有出租，客户也更加谨慎，投资者持续观望。

另外，近两年写字楼销售市场整栋销售所占比重一直很大，例如2007年每月均有整栋销售项目。而5月仅有少量大单且成交面积均在5000平方米以下。

可以说整购的萎缩直接拉低了市场成交量。业内人士对市场长期的看好，并没能打消资本对“高位接盘”的担忧及对短期市场信心的不足，特别是期望短期“投机获利”的资本部分退市。就2006、2007两年整栋交易来看，内资金融保险公司、国企出手频繁，多在核心商圈已手握几个项目，今年自然有所“收敛”，这类买家不仅钱多，相比外资的决策要快且容易“搭线”。

而国外资本多对回报率有一定要求。其中倾向于长期稳定获利的国外基金，虽对项目后期租赁风险有一定的承受力，面对市场“租售比”的走低，对项目选择要更加挑剔。且近来项目股权交易愈加普遍，虽然相比产权交易而言风险可能更大(项目公司资产及负债调查、后期转手都更为复杂)，但前有中国政府“限外令”夹击，后有看好人民币升值及美国次贷危机后对优质资产渴望的驱使，收购项目股权或与内资开发商联手的方式，在国外资本中正成为一种趋势；诸多2006、2007年处整购热潮中心的外资中，“投机”分子不在少数，也有今年赚满荷包掉头“甩货”的，这类资本要么“见好收”，要么静待时机。

尤其是今年房地产信贷环境的持续恶化，政策纷纷直打房企“七寸”，SOHO中国潘总的“百日巨变”一石激起千层浪，商用物业开发资金门槛也相继再走高，虽然稳定的现金流很“贴心”，但并不是所有房企都“玩得起”，除了现金多的大型开发商等着“趁火打劫”(近日SOHO宣布斥资55亿元收购东二环凯恒中心)，上述“投机”外资更是历来钟情“烂尾楼”，自然等着合适的机会。

综上所述，无论是市场观望情绪，还是项目股权交易，以及其他诸多因素，都在加长整栋销售项目的谈判及成交周期，写字楼销售市场增长速度减慢。