解析万达商业地产开发模式

商业地产，是地产行业中难度较高的类别。我在负责国美第一城和明天第一城这两个项目时，应该说商业的面积只占项目的20~30%，但耗费的精力和时间却占到了70~80%，完全符合“二八定律”。

屈指算来，我是从2004年10月底开始接手百人行的童渊，整体负责国美第一城的营销的，又从2005年7月从头负责明天第一城的定位及营销，预计要到今年10月，两个项目才会全面收尾结束，历时长达4年。回想起来，为国美第一城近14万平米的商业和明天第一城近8万平方米的商业，熬白了头，操碎了心！

时至今日，我把两个项目的招商工作，当成了7项收尾工作中最大最难的一项，排在首位。这几个月，我与商业业主频繁正面接触，深深感受到5个方面很重要：1、商业地产的营销模式的确定；2、商业产品的前期规划定位； 3、招商队伍的组建；4、招商的先行；5、商业后期的运营管理。

这5个方面是多么的重要，一着不慎，弥补的代价会很大；管理人员走一步错误的策略，对开发商本身、对业主、对商家，会造成极大的伤害。商业地产，真是太考验人的责任心、专业能力、统筹能力了。做商业地产，坚决不能用门外汉，更不能用急功近利之人，否则，付出的代价太大了。

上周，我受邀去参加了大连万达北京石景山店的招商大会，受到极大的震动。

一、  大连万达商业地产人才济济。

上周我出差山西，碰见了明天第一城第一任总经理程绍华，他现在是大连万达太原地区的总经理，穆文彬是策划经理，曾任国美第一城销售部、商业部经理的娄洪生，现在是大连万达北京总部招商部的副总；被我誉为神仙派最懂商业地产的杨泽轩，现在是大连万达总部研究院的副总。

据程绍华讲，万达这几年借用猎头公司等多种手段，大量储备高级人才，人才战略已然成为其发展的重要手段。程总半开玩笑的说：“有一次王健林第二次见到他，还客气的寒暄：“初次见面——”，这也难怪，据说副总以上的万达高管已达300多位，王老板哪里记得清呦！曾任国美电器北京区的总经理王辉文和天津成长起来，后任无锡国美总经理的刑凤翔，也在万达供职，大连万达可谓人才济济。