海外私募：房企的资金困局出路？

恒 大模式真能多赢吗

外资投行打造的“恒 大模式”似乎是一个多赢的方案:地方政府卖地挣钱、地产企业获得了源源不断的利润,而国际投资者则获得了由投行精心设计的高回报的金融产品。但是,事情远非如此简单。

□本报记者黄河发自广州

首富过山车

在跌宕起伏的“造富过山车”背后,土地是所有动力的来源

6月28日下午,许家印签完最后一份合同时,他默算了一下,这一天他总共签了3600个名。这些签名给他的公司恒 大地产带来6亿美元的现金,也重新点燃他成为中国首富的希望。

在今年3月20日恒 大上市搁浅之后,恒 大就成为媒体眼中最危险的地产公司,“濒临崩溃的边缘”。许家印则一直默不作声地留在香港,寻求香港地产大亨们和外资金融机构的支持,以化解恒 大的资金压力。3个月内,许家印马不停蹄地与香港各大地产商和投行代表会面,其中包括李兆基、李嘉诚的长子李泽钜等人。和内地媒体的看法相反,香港地产商们十分清楚恒 大旗下项目的价值,纷纷想与恒 大合作,许家印左右权衡之后,最终选择了香港新世界集团及其他7家金融机构。

在此轮私募中,香港新世界集团主席郑裕彤入股1.5亿美元；迪拜国家投资局投资1.46亿美元；德意志银行、美林银行等5家机构共投资2.1亿美元。加上此前德意志银行、美林银行等机构投入的5亿美元,恒 大地产资本金增加了10亿美元,负债率下降到65％左右。“这相当于做了一次小型ipo。”许家印对南方周末记者说。

此外,郑裕彤还将投资7.8亿元人民币与恒 大合作两个项目。恒 大还计划将广州绢麻厂、重庆科技学院和上海陆家嘴等3个新项目对外融资,这些项目涉及总地价金额80亿元。

7月1日,许家印告诉南方周末记者,尽管外界传言纷纷,但恒 大的经营并没有受到影响。这三个月时间里,恒 大没有一笔逾期贷款。即使6月28日

与战略投资者签订新的融资协议之时,恒 大银行账户上依然有15个亿的现金。

而许家印也依然是中国未来首富的最佳人选。在今年3月,恒 大的上市保荐人瑞信和美林的评估报告中,恒 大地产的估值高达1300余亿港元,董事局主席许家印持有的股权上市后将超过750亿港元,成为新的“中国首富”。

这一切来源于恒 大庞大的土地储备。在过去短短一年时间里,恒 大地产的土地储备膨胀了8倍,高达4580万平方米,包括分别位于19个城市的近50个房地产项目及土地储备,超过了此前在港上市的“地王”兼“首富”碧桂园。

这些土地储备并没有因恒 大上市受挫而急剧贬值,它们依然令恒 大成为中国最有实力的地产企业之一。

南方周末记者发现,与恒 大上市招股资料中公开的土地储备资源相比,恒 大与各地方政府达成开发协议的“潜在土地储备”规模更加惊人。如此巨大的土地储备规模,已经不能用正常的开发企业标准来衡量。“这远远超出一个地产开发企业的界限。”一位资深地产业人士向南方周末记者表示,地产开发企业是以自身的开发能力为基础,企业管理、人力资源和其他经营要素不可能随着土地储备的无限扩大而扩大。

尽管在2004年,恒 大就制定了全国化战略,但恒 大土地储备急剧膨胀却是在2006年之后,之前恒 大定位相对保守,仅是“立足珠三角,辐射全国”。是什么让恒 大摇身一变,成为狂热的囤地大鳄呢?