借鉴欧美闲置房经验:空置一年以上陌生人就可以

房屋闲置现象在每个国家都存在，但是，世界各国法律对这种现象的容忍度却是截然不同的。而目前，欧洲国家正在向闲置房开战，据报道，这些国家所采取的措施千奇百怪，但万变不离其宗：

在荷兰，法律规定，如果一套住房空置一年以上，“不速之客”就可以入住，除非空置房业主能够证明其住房的闲置时间还未超过12个月，他就必须在政府的协调下无偿提供这些住房；在瑞典，政府甚至直接将无人居住的住房推倒；在德国，业主必须使空房得到重新利用，在房屋闲置率超过10%的市镇，当地政府还会推倒那些无法出租的住房；在法国的一些城市中，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳的罚金为房款的10%，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推；丹麦政府则在50多年前就开始对那些闲置6周以上房屋的所有者进行罚款。

不仅欧洲，美国也对闲置房毫不客气。在美国亚特兰大的一些地区，甚至有业主出钱让人租住其房屋以逃避因房屋闲置而面临的处罚。此外，美国的克利夫兰和巴尔的摩等城市与德国和瑞典一样，也将空置房推倒。这些国家为何如此严厉地对待空置房呢？

其一，是为了使有限的住房资源最大限度地得到利用。如果大量住房闲置，就会使得一部分人的居住空间受到挤压。而几乎欧洲所有国家的法律，都把住房视为一项基本的人权，要求政府必须解决住房问题。在荷兰，早在1901年荷兰就颁布了《住房法》，要求政府向居民“提供充足住房”。荷兰政府为此共建造了239.36万套公共住房——这一数字对人口不多的荷兰而言是相当大的。

其二，为了打击房屋囤积，抑制投机炒作，平抑房价。商品的价格是由供求关系决定的，大量房屋闲置等于减少了住房的有效供给，会在有效供给与有效需求之间形成一个缺口，导致供不应求的局面，必然推动房价的上涨，甚至，导致房价的失控，恶化民生。关于这一点，从相关国家采取的措施中就可以看出来。如果房屋空置，业主必须同意让“不速之客”居住以消化有效需求，在这种情况下，谁也不会愿意多买住房，等于将相当一部分投机性住房剔除，使房价体现为有效需求拉动的结果，而非投机与有效需求共同拉动的结果。在这种情况下，房价的走势会比较平缓。事实上，从历史数据来看，欧洲的房价走势整体而言是比较平稳的。

其三，为了节约土地，提高土地利用率。房屋是建在土地上的，这是一个人所共知的常识。尤其是欧美国家，他们所说的“House”（房子）其实是指别墅，而我们国家所说的房子在欧美其实叫公寓。欧美国家的房子一般都比较大，会占用较大面积的土地，而土地资源的稀缺性决定了，政府必须最大限度地提高土地的利用率，避免浪费，也避免占用过多土地（尤其是耕地）。闲置房屋一方面占据着土地空间，使得土地无法再使用，另一方面，房屋又是空置的，它等于造成了双重浪费。政府通过严厉措施抑制空置房，等于间接提高了土地的利用率，避免了土地浪费。

相比之下，我国人口众多，土地资源更稀缺，更需要提高住房与土地的利用率。但是，由于法律对投机行为的抑制作用缺位，使得“禁止炒房违宪”这样的奇谈怪论也出来了。正因为环境宽松，在许多城市（尤其是大城市），尽管一些楼盘的房屋已经销售一空，居住者却寥寥无几，投机性住房大比例的出现，导致了大量住房的闲置。我国近年来的房地产投资增速很快，但房价却连年飙升，追根溯源，在于大量住房被投机者囤积沉淀下来，这些存量住房绝大部分是闲置的，不仅造成了住房的浪费，也因为减小了住房的有效供给而推高房价、推高房屋租金。同时，由于大量住房被囤积闲置，政府必须拍卖更多的土地建房，造成土地资源被快速蚕食。国土资源部数据显示，我国耕地面积已经从1996年的19.5亿亩缩减为2007年的18.26亿亩，离18亿亩的红色警戒线已是咫尺之遥。

在这种情况下，我们应该借鉴欧美的严厉处理闲置房的做法，向闲置房开战，把闲置房逼出来，推向市场。如果做到了这一点，仅闲置房盘活这一项就足以平抑房价，避免房价的持续非理性上涨，并且，由于住房使用效率的提高，也能大大减轻政府的住房保障压力，同时，由于闲置住房盘活减少了对现有土地的征收，减少了拆迁行为，也能够减少社会矛盾，使我们这个社会更加和谐。