部分银行信贷悄然转向 看好商业地产发展

“银根紧缩”已经使得许多地产企业资金链条压力愈来愈大，且目前看来尚没有放松之意。但日前有消息显示，部分地区的银行在下半年已有加强在地产开发贷方面的计划，但方向已悄然转向，瞄准商业地产开发。

来自广东地区的报道显示，不少银行在下半年已有加强在地产开发贷方面的计划。不过，这次银行瞄准的目标已经不是此前两年红得发紫的住宅物业，而是悄然转向了商业物业。

由于商业地产的土地供应方面一直表现平稳，地价没有经历此前住宅地产用地的飞飚上涨，频频爆出地王消息，在持续宏观调控中商业地产也不似住宅地产那样处于风口浪尖之上，因而受到宏调影响相对不明显，依旧具有良好的发展空间；同时，高品质的商业地产多为持有型物业，拥有稳定且丰厚的租金收入来源，能够保障公司现金流具有一定的稳定性，因此，在经历了住宅地产的过热发展后，住宅为主的地产公司业绩预期将有所下降，而拥有一定比例的持有性物业将能够维持业绩的稳定。

广东中地行房产代理有限公司董事长徐建平表示，“此前的开发贷，主要是住宅物业开发，开发商是通过一次性销售房屋的形式来回款；而商业性物业的开发，更多的是通过长期租金收入的方式回款。由于需求和销售的火爆，在过去四年中住宅物业开发商的现金流状况要远比商业物业开发商好，这也直接推高了住宅用地的需求和价格。”因此，在目前宏调持续存在的状态下，住宅地产成交量迅速萎缩，此前大量高价囤地的住宅地产开发商压力凸显，而商业地产的经营和开发在行业中的长期性优势渐现。

有银行人士表示，从我们上半年类似项目的合作情况来看，基本上没有受到太多宏调政策的影响，因此下半年我们的信贷额度会优先考虑这方面好的项目。

目前，银行在地产开发贷款中占居强势地位，面对住宅地产的“宏调红线”，银行资金转而倾向商业地产项目是资本逐利的必然表现，银行方面认为，成本压力小并且现金流细水长流的项目从长远角度考虑有助于熨平市场波动带来的风险。

回望商业地产的发展历史，其营销模式从发展初期的售卖“产权式商铺”，逐渐被经营持有型物业所取代。稳定的租金收益、持续的侧重住宅地产的宏观调控以及行业周期发展下的增值预期，使得拥有持有型商业地产的知名地产商在其未来有较好的业绩预期。

资料显示，香港诸多知名地产上市公司中，纯粹进行商业物业开发的基本没有，都是持有商业物业。而目前内地上市公司中，商业地产也已经成为许多上市地产公司所关注的方向，例如保利地产、金地集团、万通地产等。由于上市公司有持续盈利的压力，而住宅地产的结算方式和结算时间的不确定性，很难保证利润的稳定平滑。持有一定比例的商业物业可以利用稳定的租金收益来均衡利润。

但需要注意的是，商业地产的运营，更重要的还在于后期的管理运作，在于后期的“养”。这一维护成本从银行的角度来看，其风险评估的难度相对较大，商业地产的销售和租赁并非一次性，且商业地产的贷款周期比较长，在拉长的周期内物业的租金收入是否能维持稳定，将直接考验银行风险评估的能力。