土地新规引发工业地产"突围" 吸引房企投资目光

看点一 本土发展商看好商业用地

去年，广州共成交21宗商业、金融及办公等地块，成交金额共89.8819亿元。在珠江新城的三幅商业用地楼面成交价中，也看出该核心区商业价值在发展商心目中的位置一路攀升，如于2007年5月，由保利地产拍下的珠江新城a4-5地块，楼面价为8358元/平方米，同一天，由永恒投资有限公司拍下的珠江新城i1-3地块楼面价已达9568元/平方米，较富力公司一年前创下的珠江新城最贵商务地价4566元/平方米的纪录翻了一番多。成交金额方面排行第三的是，2007年5月9日，海珠区琶洲pzb1401地块由经汇有限公司以7亿元一举拿下，该地块折合楼面地价为8196.7元/平方米。业界无法想到，时隔两个月之后，2007年7月19日，被泰华房地产（中国）有限公司拿下的天河区珠江新城b1-3地块，楼面价已上升为11912元/平方米。

点评：商业项目一直都是“硬骨头”，在广州，已有多个商业项目先后“难产”或“搁浅”的著名案例。但随着企业自身发展及上市融资之后，广州本土开发企业也逐渐尝试涉足于此，包括富力等大型民营企业。2007年10月于香港主板上市的广东奥园置业有限公司与耀发投资有限公司在去年12月份时也开始在土地市场上出击商业项目，当时投得番禺区中心城区南区福德路北侧政府储备用地南区2-1地块，总建筑面积约18万平方米。被业界认为，上市企业的一种战略转型。

看点二 工业一手市场严重不足

2007年，广州市政府共出让40宗工业用地。其中，第3季度广州工业用地交易较为活跃，广州开发区十三宗工业用地于本季度成功出让，涉及土地面积约70.96万平方米，成交单价约为600元/平方米。广州开发区和南沙开发区于第四季度成功出让了15幅指定行业用途的工业用地，涉及土地面积210.88万平方米。从成交价格来看，本季度广州开发区所出让的工业地块楼面价格为240-369元/平方米，而南沙开发区为168元/平方米。

点评：记者了解到，国内对土地严控的文件一直紧追，从2006年9月份已开始。《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》于2006年9月发出，该《通知》出台后后，工业地价升幅达至一倍。广州开发区统计数据显示，至去年3月，开发区世界500强企业项目已增加至95个。由于工业楼宇一手市场长期供应量不足，而市场需求量强劲，使广州工业楼宇的租赁和销售成交保持活跃。广州的工业楼宇租赁与销售一直出现紧张局面，每一季度都呈现供需的极大矛盾，比住宅更甚，因此吸引了有国际性知名的工业地产商进驻。对工业地产一直跟进调查的dtz戴德梁行策略发展顾问部负责人告诉记者，在去年的第一季度中表现最为明显，广州新建工业楼宇的成交面积约1.99万平方米，同比增长了333%.由于工业土地的长期短缺，广州工业厂房的租赁持续保持活跃。同样，知名零售品牌的快速扩展要求市场能提供更多高质素的仓储物业出现。

说法 工业楼宇租金保持上升趋势

dtz戴德梁行认为，相对于巨大的市场空间，广州的工业用地显得捉襟见肘，而政府对每一宗工业用地的指导性限制，虽有利于本地产业链的形成和完善，但却直接影响了工业楼宇市场的自发供应和需求。工业用地供应不足仍然是局限工业楼宇供应的主要瓶颈。然而，相对于巨大的市场需求，工业楼宇的供应仍然显现不足，加上新供应的物业租金较高，预计广州工业楼宇市场的租金仍然保持上升趋势。

国内的地价没超出境外公司底线广州屡屡创造商业“地王”的多为境外公司。合富辉煌集团研究部首席分析师黎文江认为，“境外公司的资金实力强，市场运作经验丰富，能够承受较长的投资回报周期。同时，国内的地价与国外相比并不算高，还没有超出境外公司的底线。国外大公司对于cbd的要求主要是凸显身份和优质服务，对价格并不十分在乎。因此，目前还不用担心商业地价过高的问题。”

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