实况：2008年北京写字楼市场格局、变化与策略

第五广场销售总监 孟志昕

【孟志昕】在05、06、07年这一段时间，特别是一线区域，像CBD、金融街、东二环这个区域里新建成的写字楼项目，产品方面都有了比较大的改善和提升。比如先进技术的引进、空调VIV系统引进，像高速电梯的引进，还有包括像网络地板，还有层高等，人们在很长一段时间会发现很多项目在主打写字楼时，都比较多的强调产品导向的问题。

【孟志昕】你说奥运是很大的商机，也可以说它是对商业写字楼产品，不光是产品，也是服务水准很高的考验。前一段时间我去香港看过一些项目，有一个很深入的感触，从现在来看，香港新建的写字楼项目都很新，而很多老的项目，更多的价值并不仅仅在于它的产品。我们做第五广场项目也接触了很多外资客户和投资人，我们介绍网络地板时会发现，很多欧洲客户都不知道这是什么，说中国人都聪明，用上这个技术，想得很好。其实我们产品做的已经不输于别人了，但是看过香港的公建和商业项目，我想到的是人的问题或者软性的问题，或者是商业服务的问题。

【孟志昕】我们去商场购物时发现，服务员拿着类似牙刷的工具跪在地上擦大理石地面，特别认真。我就想，在北京市场上，从06到08年，整个区域的新增量非常大，产品品质都非常高，特别奢侈的耗材应用特别广泛，高档电梯设备应用的也很多。

【孟志昕】作为公建产品，作为百年建筑来说，未来运营可能是我们将来要面临的重要问题。开发企业可能要真正重点要考虑问题是我们能不能在国际一流的公建产品里，为客户提供真正国际一流服务，而这种服务不仅仅是我们硬件到了，我们的服务，物业管理服务、商业配套管理服务，能不能真正满足这类客户的要求，这是我们将来要面临到，对于开发商也好，开发企业也好，真正面临的问题。

【孟志昕】我们第五广场项目，可以关上门说我们硬件水平足够好了，我们测量过很多指标，发现除了楼的高度因为限高的原因不够出色，别的地方都不比北京任何高档写字楼差。但是我们能不能为未来客户提供到我们想让他得到的，就是跟我们已经具有国际化水准的产品相配套的服务，这是我们要认真考虑的问题。当然我们肯定要找最好的物业公司来服务，但是我们如何去要求他们，这是我们未来要考虑的问题。

【孟志昕】关于这点我们也做了尝试，我们内部也有一个意见，好的产品提供以后，可能只是我们为客户完成的最基本的一步，可能刚刚开始，在未来很长一段时间里，是长期如何为客户提供最符合客户要求，的具有国际化标准的商务环境，是我们现在探讨的一个问题，我们也在与我们服务公司讨论，如何为商务客户提供所谓叫卓越服务也好，我们有没有更高品质、更多附加值的服务在里面，这可能也是我们想的很多的问题。

【孟志昕】我印象很深的，大概在05年我第一次去香港考察项目，我想为什么香港称为商业之都，不仅仅是因为有无数的商店，而在于人们的商业意识和商业服务态度。同样反过来，既然中国整体形势已经达到空前的状态，北京作为重要国际化的城市，国民经济地位已经奠定起来了，同时在大的房地产开发建设，我们已经形成了国际化水准的硬件商务环境，未来摆在我们面前的问题是如何把软性服务达到国际化水准。我们希望立足于我们项目本身的特点，立足于这个区域的经济环境的特点，能够通过自己的努力把这些东西，在我们服务商的帮助下，把工作做好，这是我们想的问题。

【孟志昕】今天过来，听曹总说了一段，他刚才谈到的一些问题，像通过网络媒体的力量，怎么样能够更有效的建立我们与客户之间的联系，还有去发表我们本生的理念，同时把我们的一些服务通过网络优势落到实处。像我们第五广场项目，硬件已经达到了5A，或者内部无线网络，硬件条件实现了，那么我们能不能通过技术的先进性把我们服务的东西结合起来，对于未来来讲也是很好的尝试。

【曹小乐】现在确实有很多想象的空间。

【张学敏】大家都是在地产圈，国家现在在紧缩银根，住宅肯定受影响，但是住宅有个好处，拿到地就可

富力地产商业运营项目策划 张学敏

【张学敏】我们觉得做商业需要用心的去培育，不是一开始就能立刻见效益，但是我们公司愿意用心的去培育。商业地产可能一年看不到回报，三年看不到回报，但是我们还有信心做下去的，要有一点坚持，其他也没有什么了。

【张学敏】我们Shopping Mall叫富力广场，定位非常鲜明，不是因为周边靠近CBD、国贸，定位就很高端。我们这个商场一开始定位很明确，没有想走最高端，因为周围已经有同质化的趋势，我们走的是以年轻化、资讯化，中高端，适合年轻人不是特别高端的消费群。我来参加这个论坛之前刚刚参加了一个会议，就是跟中国国际广播电台开了一个会，他们要在我们商场设立一个户外直播室，这在北京也算是首家，第一家商场有国际广播直播室，而且我们商场与20家时尚媒体，包括像北青周刊、周末画报都签订了协议。另外我们商场也有影院、娱乐方面。我觉得做商业地产不一定要做的最好、最高，一定要做出自己的特色，有自己的受众群。我们这个项目还在进行当中，诸位有什么建议的话或者意见，多给我们提一些，谢谢！

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