资产泡沫化威胁写字楼投资市场 潜在价值依然巨大

预测要点：

1.警惕商务地产投资市场“泡沫化”风险

2.银行还款风险逼近

3.潜在价值存在长期上升空间

4.投资者需要增强资产管理能力

2007年中的房市、股市双双飙升，资产泡沫成为人们口中的常用词之一。在过去几年中相对住宅市场来说交易价格一直较平稳的商务地产(Commercial Properties)领域也起了波澜。在价格节节升高的同时，投资参与者也悄悄地发生了变化。

中小投资者：商务地产投资的“最后一棒”？

从2004开始到2006年，中国商业地产的投资者（开发商以外的投资者）主要以外资基金为主体，2007年后外资基金投资交易锐减，一方面是外资投资限制的政策原因，另一方面是物业价格飙升，有些外资机构专业投资者不再认同投资回报与风险的匹配，如麦格里、高盛、花旗等都选择了在高位套现上海写字楼。与此同时，国内投资者却在越来越多地涌入这个领域，其中以中小散户投资者、上市房地产公司、中小开发商等尤为活跃。

商务地产的最高成交价格往往都是由中小散户投资者开出来的。与机构投资者以收益为基础的估值法不同，中小投资者更倾向于以市场比较法来确定价格，看到周边区域的住宅价格狂涨，就一厢情愿地认为“价格倒挂”的写字楼、商铺、服务式公寓/酒店的价格被低估了，从而从炒住宅地产转向了炒商务地产。几乎所有区域的散售项目的定价都比整售价格高。却不知商务地产则是纯粹的投资品，其价值一定要体现在现金流回报上的，疯狂的价格早晚要回归到内在价值水平。中小投资者在股市中总是受伤者，是否在商务地产领域又要再次扮演这种角色？

上市房地产公司也越来越多地参与到了商务地产的投资中去，主要原因是股市市盈率高涨（资本市场对于有稳定现金流收益资产的公司给予更高溢价），新会计准则下可以市场评估值计入，不用提取折旧成本，投资收购商务地产既可以利用市场交易价差套利，又可立竿见影的带来业绩增长，所以成为世茂地产等资本运作高手的目标猎物。但高市盈利率是否可以持久呢？

住宅配套公建（如商业、酒店、办公楼）因为投资回报低，是中小开发商手中的烫手山芋。但今年也发生了变化，很多开发商愿意更长时间的持有。有几方面的原因：新开发土地很难获得，需要保留部分物业可维持现金流及公司团队；出售住宅或部分公建物业，回收利润远高于预期，没有资金压力；多留商务物业，可以放大总资产规模、稳定现金流，更好讲成长战略的故事，有利于上市获批及估值。