宅禁商松口引发“改租”潮 开发商不买“解禁”账？

年末岁初通常都是租赁市场的传统淡季，但北京租赁市场却在2008年伊始便出现了一股“改租”潮。链家地产市场研发部主任王志伟在接受记者采访时表示，自“解禁令”出台后，咨询如何将以前出租的居住房调整为商用房的客户明显增多。而其口中的“解禁令”正是去年12月26日，由北京市工商局颁布的《关于解决无证照经营场所以及其他经营住所问题的意见》（以下简称《意见》），在该意见中限制性地通过了民宅商用，为“住宅禁商”打开了解禁通道。

有条件“解禁”仍存在操作困难

根据《意见》规定，今后北京民用住宅可以用做商业用途，但不得从事餐饮、歌舞娱乐、网吧等经营活动。而民宅改商用必须征得居民委员会或业主委员会，以及有利害关系的邻居或业主同意。很显然，这样的调整是为了适应已于去年10月1日正式施行的《物权法》中的相关规定而进行的。可以说，在《物权法》的促成下，施行近一年半的“住宅禁商”终于有条件地解禁了。

事实上，在去年年底出台的《北京市房屋租赁管理若干规定》已经证实了一直以来关于“住宅商用”将解禁的传言。而从2008年1月1日起正式执行的新规定，毫无疑问地掀起了2008年北京房地产市场的第一股震荡。业内人士认为，“住宅禁商”的解禁会给一些投资者和中小企业带来利好，推动中高档租赁市场的活跃，但仍存在一定的操作难度。究其原因，主要是新政策中明示允许注册经商的住宅需要申请人三个条件，第一要持有住所使用证明，第二要持有住所登记表，第三要持有住所所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。而在这三个条件中，如何获得有利害关系业主同意证明文件，对申请人而言无疑是一道不小的门槛。

除此之外，“住宅禁商”的有条件解禁对中低端的写字楼也或将产生重大的打击。根据中大恒基在2006年6月“民宅禁商令”出台实施后的一项调查显示，政策出台当月中低端写字楼的租赁成交量比5月份同期相比增长20%；而政策出台后33%的原计划租民宅办公的公司改为租用、购买写字楼。而在解禁之后，这些需求很可能将会转回。

“改租”收益上涨一成

“按以往惯例而言，年底肯定是淡季。但从去年12月底统计的数据来看，中高档住宅租赁咨询量明显有突增，且一些住宅业主的报价也上涨了。‘住宅禁商’的有条件解禁，已经开始在北京租赁市场引发一场‘改租潮’。”王志伟向记者介绍道。