注：此处售出单价按平均增长率估计，短期内住宅物业增长率可能略高于商用物业。故此处取住宅年增长率8%，写字楼年增长率7%。
不过商用物业增值后劲以及租金涨幅力度较强，一般“培养”周期为5年。5年后租金、售价递增率一般可达到10%/年或者更高。可以看出，相同价格购买的物业相比较，写字楼的租金回报率保守估计首年可达到5%，若升值后出售，回报率也高过住宅。
四、租赁客户分析住宅租赁对象一般为个人，而写字楼租户则一般为公司，相比较保障性能较好一点。
另外写字楼签约周期一般为2-3年，相对住宅1年或者更短时间的租期，空置风险略小。以及其他如支付中介佣金费用等。
由以上分析，结合张先生自身实际情况，故建议张先生投资写字楼。
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写字楼市场整体走势：
自04年起，中国GDP高速增长，由于对国内经济的看好，上海作为当仁不让的经济发展龙头，外资企业纷纷进驻与扩充，对写字楼的需求旺盛，特别是06年以后，写字楼市场一度供不应求，空置率一路走低，特别是传统CBD的甲级写字楼，一度低至2%左右。新上市中高档写字楼的预租率一般可以达到30%以上。
04年甲级写字楼市场平均售价25213元/平米，租金为0.96美元/平米/天。乙级写字楼市场平均售价11400元/平米，租金为2.8元/平米/天。07年甲级写字楼市场平均售价28156元/平米，租金为1.25美元/平米/天。乙级写字楼市场平均售价12500元/平米，租金为3.5元/平米/天。甲级写字楼售价、租金涨幅为11.7%、30.2%；乙级写字楼对应数据为9.6%、25%。从上海中原工商铺部相关人事反映,无论投资机构抑或散户投资热情高涨,往往是没有合适的写字楼项目提供给客户。
08年的写字楼市场将由于轨道的延伸等交通条件利好，使得更多品质颇佳的物业纳入投资者关注范围，而且产品选择面将会更广，更多特色产品如创业园区等可供选择。写字楼市场外围化趋势明显。
此外，小户型写字楼的灵活分割等特点降低了投资者资金门槛。更多资金将从股市乃至不明朗的住宅市场抽离而投身写字楼市场。
我们有理由对08年写字楼市场充满信心。
关键词：住宅 写字楼 房产投资
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