住宅还是写字楼 2008房产投资去向需斟酌

二、投资成本分析（一）、购买价格目前，上海现出售型写字楼价格区间多集中在13000~25000之间，而由于一直以来市场对于住宅投资高涨的热情。一些区域住宅写字楼价格相差不大，甚至部分“倒挂”现象——即同区域内写字楼价格低于住宅价格。以武宁商圈为例，其在售写字楼物业绿地和创网上显示价格为20000元/平米，而板块内住宅逸流公寓价格为25000元/平米，泰欣嘉园网上报价达到30000元/平米。

（二）、贷款利率比较2007年12月21日最新调整后的金融机构人民币存贷款基准利率，一年期贷款基准利率由现行7.29%提高到7.47%，五年以上为7.83%。同时《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定第二套(含)以上住房“贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高…”商业用房“购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍”且《补充通知》中说明：已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，仅当人均住房面积低于当地平均水平而再次申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，否则其余均应按第二套房贷政策执行。也就是说虽然张先生已还清首套住房贷款，但是若选择购买住宅，依据政策已经无法享受首套住房利率。可以看出，与写字楼或其他商用物业相比，第2套住宅利率优势不在。

三、投资回报率分析以3年时间周期计算，分别计算假设王先生购买第二套住宅与购买写字楼投资回报：

成本：为计算方便，取曹杨武宁地区价格参考，假设所购买住宅与写字楼物业单价均为20000元/平米，购买物业面积为100平米。分全款付清与首付100万，余下贷款3年期2种情况（此处按新房计算）。

1、贷款成本