专家评析：REITs是制度创新 非单纯产品创新

因此，未雨绸缪，尽快研究开发我国房地产投资基金市场有关问题是避免在不久的将来国内大量优质商用地产资产流失海外的唯一有效途径。

与此同时，我国房地产投资基金市场的发展，既可以发展和提高本地资本市场的规模和水准，为我国的房地产市场提供多样化、市场化的融资渠道，也为外资投资我国房地产市场提供了更多的工具和产品。

4.成为券商和基金公司业务创新的新渠道

开发房地产投资基金（reits）市场是我国基金公司、证券公司拓宽核心业务、提高综合竞争力的重要机遇。

reits使得房地产投资市场更多地由基金等专业投资机构参与，将引导市场的投资理念更加成熟，投资方式更加趋于理性。目前住宅投资市场的参与者基本是个人散户，投资理念不是很成熟，投资工具单一，对风险的预测和承受能力都较差。

房地产投资基金将使得市场逐步由个人直接购买房产变为间接投资于reits单位，通过这些专业的金融机构以及专业的房地产资产投资和管理者的参与，市场的资金和价格将变得更加稳定，减少房地产市场的大起大落。

在reits市场的发展过程中，良好的制度设计和机构逐渐成为市场主体、更加公开透明的交易和监管，将减少房地产市场不透明形成的人为炒作。房地产市场的交易数据不透明一直是政府调控和市场参与者面临的一个困难，这种不透明的状态增加了人为制造紧张空气、加剧了价格炒作的可能。政府有关部门出台房屋交易网上备案制度也是希望对此问题的解决有所进展。reits作为一个公众的投资基金，接受公众和管理部门的监管，会不断主动和被动地要求进行充分的信息披露。如果其成为一个市场的重要参与者，则将会大大加大市场的透明度，减少人为的市场扭曲操作。同时，reits的价格会更加及时地间接反映出房地产的价格，成为房地产市场价格的一个明确参照标杆。当价格偏离价值的时候，市场这只看不见的手也会较快、较有效的作出反应。

reits将在资本市场给房地产资产提供基于现金流的估价基础，使得价格预期更加理性，减少因心理预期而产生的泡沫。

reits是以稳定租金作为回报的投资工具，其定价基础是基于对房地产资产现金流进行理性、系统的分析来进行定价的。reits的推出，将可起到重新审视房地产估值和资本化率的作用，特别是对于目前流动性较低的市场尤其如此。这样，就能将价格租赁比(price-rent　ratio)保持在一个合理范围内。reits在资本市场的兴起，将给大众带来更为理性的价格认知方式，减少非理性的价格预期，从而减少盲目投资的泡沫。

房地产投资基金是房地产业与金融业相结合的产品，产品设计与发行要求专业金融机构全程参与。从国外市场发展经验看，证券公司、基金公司等金融中介和服务机构在房地产投资基金市场的发展过程中不可或缺。因此，如果我国证券公司、基金公司通过参与房地产投资基金的研究、设计、定价、发行、承销、交易、资产管理等环节，大幅提升自身的核心竞争力和盈利能力，将有利于提高我国证券类金融机构大资产管理业务的国际竞争力，是证券公司、基金公司进一步发展壮大的重要契机。

（作者单位：上海证券交易所研究中心）

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