一季度北京写字楼市场逆势上扬 形势好但入市需谨慎

产业生态群落强化建筑生命力

目前，北京几个已个大型商务区以一至两个行业为龙头，附着上下游产业链的相关行业及服务类企业，产业群落逐渐成型。最明显的属cbd、金融街、中关村三大商务区。

cbd依靠使馆区、机场等涉外优势，发展了以贸易、涉外服务及外企驻京机构为主的产业群落，涉及行业范围广泛、企业层次都较高；金融街依托银监会、保监会、证监会等金融管理机关优势，形成了金融为龙头，带动通讯、能源等大型垄断型企业陆续入住的形势；中关村依托周边的研发与商业资源，发展成为一个it行业从研发到销售的完整产业链。依托于上述核心产业，各大商务区也发展出大量与之相关的商务服务类企业，使区域内部形成一个相互依托、和谐共生的生态群落。

投资者选择投资对象之时，也应考虑不通产业的发展背景与潜力，选择合适的区域投资。目前，仅以投资规模为例，金融街的大型企业入住需求旺盛，因此很多楼盘都直接面对大单整购客户，选择在金融街投资，应具备充足的资金储备，否则很难购买到具有高投资价值的高档物业；而cbd存在大量的涉外服务、贸易类企业，所需面积大小不一，可以考虑购买中小面积的物业作为投资。

形象是建筑最大附加价值

企业选址最关注的是形象，包括区域形象、建筑形象、内部形象等。区域形象是由整体区位决定的，而内建筑形象就是物业本身了。随着产品开发水平的不断提高，目前市场上的高档写字楼，外部形象多走现代与庄重相结合的路线，以表达其高档而内敛的气质。内部形象除了公共空间外，也更加注重设备设施的升级与更新。例如佳程广场、新保利大厦等知名楼盘，都是在设备上打了一场"硬"仗。从长期投资的眼光来看，除了地段的优势不可替代，在写字楼的形象与性能上，是很容易被赶超和淘汰的，因此，在选择投资物业之时，应具备一定的前瞻性，选择硬件水平更为高档的物业，从而保证所投资物业相对长期内的市场竞争力。

针对商用物业这一长期投资行为，地段与产品的双优还不足以支撑一个好的物业，专业完善的物业服务，是获得物业长久生命力的重要保障。物业管理细致到位，一方面能够在细节上让客户感知到项目的服务标准与物业档次，使客户达到较高的满意度，另一方面，也可以延长物业的维修周期和使用寿命，大幅减少投资者的后期维护成本与空置成本，提高长期的投资回报。

总而言之，办公物业的投资更应有长远的眼光，也更应关注宏观经济与产业的发展与变动，1季度办公物业市场随有不错表现，但宏观经济的风险已然在积聚。

资料来源：华高莱斯