大话地产：关于“上海捷运商业”的深度探讨

主持人：还有一个问题，接下来请料一下，您跟我们的商家或者我们的投资者是打交道比较多一点，在现实的商业尤其是在捷运商业里面，针对一些买价或者投资者，他们是如何看待的，他们在选择这种捷运商业的时候，他们对于像我们的商业转换点，过路点，我还有我们其它的出口位置，空间还有一些什么样的要求或者需求呢，您这边可能是比较多的经验。

发言人：其实我们从客户当中可以看出，主要就是过渡站或者出游站。因为有了轨道，有居住人群，它的居住达到一定的范围它的自身消耗可以支撑整个的商业圈，第二个是商务导入，就是商务办公的氛围，从整个的氛围的凸现，就是整个商务办公人四居多，所以他是围绕这个办公张也由这群人支撑。由商务支撑商业，同时辅助居住也产生一个商业的，其实对于客户来说，首先他看你的商业好坏，还是定位你的消费量多少，人流的多少，消费量的多少，能够看出他以后的投资前景，包括他运用这个前景的或者现在不是很好，但是预计两年三年以后，他会达到一个怎样的回报这是他们比较欢心的，可能就是最初我们在做这个案子的时候，因为有这样9恩号线的规划，它的开通，这样带来大量的流通地就是人流的到处，形成一个人流，对商业也有一个盘活，就活了，所以说客户的购买力也好和使用率比较高，所以说我们认为，一个是从事商业定位，刚才各位老总也从很多方面讲了，我觉得还有一个考虑就是我们到处人群的一个方式到底市居住，导入还是一个商务导入，基于这两点我们做浪也的定位，可能更精确把握顾客想到的东西，把握好我们的商业的东西。

主持人：如果我们反过来从商家的业态的分裂，我们不是非常规范就是大致这样分类来说，实际长这种业态窄选择这种地理位置的时候，他们一般是怎么样选择的，就是我的餐饮会选择哪一站，是环城站还是什么站，是什么类的，我们。

陈总，还是刚才说的这个问题，轨道对于人流的导入是两种方式，一种是居住性的，一种是商务形的，至于商家对这个项目，这个站我要不要进驻，主要不是看轨道交通，而是看他上面的物业，他周边的环境，因为轨道浇头达赖人流是随机性的人流他买不卖都在一念之差，因为一出战以后从通道走过去，经过这个上铺，我走一曲一秒钟不用到，马上走过去，如果我已经走过去两三米，再回头可能性基本没有，那就是说随机性不是商业达到的效果，所以你看到只是一个报刊，这种随机性的商业在轨道交通的能够存活，而真的有一种定性的商业业态基本上都是围绕轨道交通上下一个大的物业环境使显得，比如说刚才商家距离是一个淮海路的例子，其实四川北路是下一个例子，他这两个轨道交通，会起来很多办公楼，当这个氛围起来了，他商业氛围也会自然形成，但是他不会从我们定位角度来说，我会为他考虑很多餐饮、休闲娱乐，这个是为他们服务的，我但是我不会做一些偏向于居民的消费，生活消费，这个完全不可能，因为他上面完全是办公了。