变卖资产为还债 工业巨头普洛斯退出中国

为了还债，普洛斯被迫出售了中国资产。更郁闷的是，它们把“普洛斯”品牌在中国的使用权也卖掉了。

在新加坡人的帮助下，普洛斯中国原有的高管们收购了公司的中国资产，甚至将老东家赶出了中国。

2008年12月24日，全球最大的工业房地产开发商普洛斯(ProLogis，PLD.NYSE)将全部中国资产出售给了新加坡政府产业投资有限公司(下称“GIC”)。后者又与原普洛斯中国管理团队合资成立了SMG基金管理有限公司，负责这些资产未来的运营。普洛斯在日本房地产基金20%的权益及相应的预估债务，也在此次交易之列。两项资产总售价为13亿美元,是2008年全球房地产业内最大的交易。

随着金融危机不断恶化，普洛斯的负债率接连攀升，而投资者的信心普遍不足，也让普洛斯的股价持续下跌，最低时跌至只剩其每股净资产的10%。原普洛斯中国区总裁梅志明表示，母公司总贷款额度达到58%，这在金融危机的情况下显得偏高。此次资产出售主要用于偿还债务。

普洛斯公司预计，此项交易将于2009年1月份完成，该交易将导致公司损失所售资产账面价值的4%至6%左右，但能让公司比预订计划少支出10亿美元。

GIC是负责管理新加坡政府海外资产的公司。在交易完成后，它将和原普洛斯高管团队各持50%的SMG股份。SMG将负责管理普洛斯在中国20个城市的所有资产，包括超过260万平方米已建和在建设施以及610万平方米的储备用地，和在日本近240万平方米的设施。

单就中国区的60多个物流地产项目而言，普洛斯中国的规模已经大大超过了竞争对手。据2008年6月的行业数据显示，包括AMB、盖世理、腾飞等在内的知名工业地产商在中国的项目均未到达两位数。

出售前，中国市场是普洛斯最看重的市场之一。普洛斯全球CEO Jeffrey H. Schwartz曾亲自跑遍了所有有项目的中国城市。对普洛斯来说，中国资产优势明显，目前净资产总额约13亿美元，仅有10%负债率，这也是受到资本青睐的关键。此次收购，双方从开始接触到最后签署合同，仅用了7周时间。

“这是对买家、卖家双赢的买卖。”转任SMG基金亚洲区首席执行官的梅志明表示。在收购完成后，“普洛斯中国”的品牌将在SMG的管理下继续保持。但普洛斯集团在两年之内不能进入中国市场，此后也只能用普洛斯以外的品牌进入中国开展业务。

金融危机正在冲击实体经济，物流行业也因为客户运量的减少而出现萧条，作为物流行业的上游企业，中国的仓库出租业务也受到影响。以上海地区为例，仓库年租金的增幅由前几年的8%至10%，跌至2008年的3%至5%，但SMG却表示将继续加大在中国工业地产的投入。梅志明表示，“我们希望未来3年内在中国的投资规模不低于10亿美元。”

他认为，工业地产投资是一个长期回报的过程，只要消费市场和城市化的发展方向不变，物流仓储水平必然逐步提高。国内拥有许多并不符合现代物流要求的老仓库，取代这些老旧设施本身就具有很大的潜力可挖。

在满租率达到95%的前提下，仓库的投资通常需要10年收回成本。SMG仍然在寻找投资者，那些能适应较低收益率但要求回报长期稳定的国内基金(如保险、养老等基金)可能是它们的最佳选择。