陆家嘴写字楼空置超1/4 沪平均空置率达15.4%

昨天，第一太平戴维斯发布的数据显示，随着2008年上海甲级写字楼供应进入高峰期，2008年年底全市甲级写字楼平均空置率飙升至15.4%（2008年年初还只为5%左右），在供应量集中的浦东陆家嘴，空置的写字楼面积则超过25%。预计2009年全市甲级写字楼空置率还将放大。

甲级写字楼租金显著下滑

目前上海甲级写字楼租赁形势可谓“屋漏偏逢连夜雨”。一方面是甲级写字楼供应进入高峰期，明显供过于求；此外，国际金融形势动荡导致大批租户转租或暂停租赁计划。数据显示，2008年全年上海甲级写字楼新增供应83.7万平方米（其中浦东地区61.9万平方米），达到历年新高。而当年市场吸纳吸量只为36.6万平方米。在供应量明显放大的情况下，截至2008年年底，全市甲级写字楼平均空置率为15.4%，浦东地区则达到25.6%。

“这种情况在去年年初是无法想像的”，第一太平戴维斯上海董事总经理刘德扬表示。他分析说，2004—2007年上海甲级写字楼供应量与需求量基本持平，这期间租金稳定增长；2008年随着供应量、空置率迅速放大，租金明显下降。数据显示，2008年一季度上海甲级写字楼日租金维持在8.25元/平方米，而到了当年年底则下降到7.6元/平方米；全市租金水平下降了7%（其中去年4季度就环比下降9.5%），其中陆家嘴、浦东竹园等区域租金下滑幅度最大。

写字楼市场目前还不算最坏

根据目前在建甲级写字楼工程进度预测，2009年上海还将有75.4万平方米（43.5万平方米分布在浦东）的甲级写字楼项目将竣工，因此目前上海甲级写字楼市场进入“租户市场”的序幕还只是刚刚拉开。

第一太平戴维斯预测：2009年上海甲级写字楼空置率将攀升至20%以上，平均租金水平继续回落5%—15%，日租金下滑到6元/平方米左右。刘德扬认为，“比起1998年亚洲金融风暴刚结束时上海甲级写字楼近50%的空置率，目前还不是最坏的情况，无论市场机制还是开发商本身，都会更有效地调节，一些甲级写字楼项目竣工期将延后”。他还表示，预计2009年还将有进一步房地产刺激政策出台，例如具体落实“保险公司入市投资房产”、“开闸房地产信托基金”等方面；随着市场调整，预计2009年三季度投资市场将再度活跃，而国内的投资机构将取代海外机构成为投资主体。