REITs试点在即 写字楼等现金回报稳定得利好

昨天，国务院新闻办召开了促进房地产市场健康发展的新闻发布会。央行金融市场司副司长霍颖励在会上透露，央行已会同有关部门就房地产投资信托基金（REITs）形成了初步试点总体构架，获准同意后将开始试点。住房和城乡建设部副部长齐骥表示，计划推出REITs是为了让地产开发商可通过REITs筹集资金。

目前，市场对REITs试点地的猜测聚焦在上海浦东和天津滨海新区两个地方。

稳定的现金回报是基础

REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。从本质上讲，REITs是属于资产证券化的一种方式。

中原证券房地产行业分析师魏博认为，REITs产品设计的基础在于有一个稳定的现金回报，它应该是能产生稳定现金流的物业，包括商业和工业。商业里面包括商场、写字楼等；工业里面则像工业园区模式的都可以，例如浦东金桥、张江高科，天津的海泰发展等。

“只要能产生现金流的物业，都可以作为REITs打包上市 （把众多收租型物业资产打包到资本市场去融资,再以收租收益和其他投资收益实现股东分红）的对象”，中融信托助理总裁曹昱告诉记者，像廉租房也可以打包上市。以香港为例，当地公屋的停车场、公用地方都可以打包成REITs。像上海张江高科技园区，当初政府为了吸引高科技人才而建设出租给高科技人才的房子，这种房子也可打包成REITs。

目前，REITs可走的渠道有两条，银行和证券渠道。理论上讲，真正的REITs是在交易所流通的，每个人都可以买卖。曹昱认为，如果在银行间市场流通，这样离真正的REITs还有距离。

REITs试点落户谁家

REITs要推出已经是不争的事实，但是试点选择何地，目前仍未有结果出来。不过市场已经有心目中的大热选择——上海浦东和天津滨海新区。

日前有消息称浦东新区与监管部门合作设立的基础设施物业增值基金前期筹备工作在去年底已经结束，正等待监管部门审批,将打包上市的物业有浦东部分写字楼和商铺。天津目前已经推出了首个产业投资基金渤海产业投资基金，另有关方面也批准了天津滨海新区领瑞房地产信托投资基金的设立，这也被业界视为REITs落户当地的前奏。

未来REITs试点是上海先行，还是天津先行，抑或是两地齐行，目前并没有定论。魏博认为，上海相对于天津的呼声可能更高。天津滨海新区更多的是从国家政策扶持来考虑，而上海浦东除去它本身拥有多种适合做成REITs产品的物业外，上海金融中心的地位也是其能首先试点的一大优势。

除了上海、天津，还有一匹黑马，深圳也有率先试点的可能。曹昱告诉记者，哪里试点并不重要，重要的是REITs能够推行。

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央行：房贷仍是银行优质资产

昨日，在国务院新闻发布会上，央行金融市场司副司长霍颖励表示，即便去年房地产市场经过了调整，价格发生了大的变化，个人住房贷款质量仍保持良好水平，是商业银行的优质资产。

2008年以来，房地产信贷增速出现了持续回落的态势。截至2008年11月末，全国房地产贷款余额5.24万亿，同比增长10.3%，增速比去年同期回落了20.6个百分点。个人住房贷款回落幅度更大，2008年11月末，个人住房贷款余额同比增长了10.6%，比去年同期低25.8个百分点。

霍颖励指出，虽然去年房地产市场经过了调整，个人住房贷款的质量仍保持了很好的水平，远远低于各项贷款的不良率。

尽管住房贷款仍属优质资产，但在降息、以及房价降价预期的背景下，这一优质资产正在沦为“鸡肋”。

“现在央行对房贷打七折的政策只是一个指导性意见，最后实施的程度现在还很难说。但银行日子显然是难过很多了，”西南证券金融业分析师付立春表示。简单测算，如果银行现有存量房贷全部从此前的优惠利率8.5折降至7折，银行利息收入将会减少15%。

如果说降息影响银行存量房贷收益，那么，房价下降预期则直接影响银行增量房贷收益。高华证券昨日发布报告称，其已经将2009年房价降幅预测由先前的5%～10%进一步下调至10%～15%。