刘凯:物业税对商业地产及写字楼市场的影响

2009年5月25日，国务院正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，《意见》提出，今年要全面实施增值税转型改革；统一内外资企业和个人城建税、教育费附加等税收制度；研究推进综合和分类相结合的个人所得税制度；研究制订并择机出台资源税改革方案；加快理顺环境税费制度，研究开征环境税；深化房地产税制改革，研究开征物业税。

所谓的物业税，是将现行的土地出让金、房产税、土地增值税等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。过去一次性征收的各种税费，将在房产保有期内分批缴纳。而物业税一旦开征，意味着目前的开发商一次性支付土地出让金、并由此作为商品房“定价”依据的开发流程将改变，房价中蕴含的土地成本将重估，地产商的土地储备和开发模式也将随之改变。

实际上，2007年全国人大就提出要研究开征物业税。2008年北京率先开征物业税的传言开始在市场上弥漫。10月，“物业税最先从商业地产开征”的传言终于靴子落地，彻底打破了商业“避风港”的神话。有报道称商业物业税提高了5倍，达到30%的税收比例，使很多企业难以承受，并私下做阴阳合同来偷税漏税。对此，市地税局答复时称，30%的商业房屋租金税率既不是一个新规定，也根本没有那么多，作为商用住房出租获得的收益肯定要比普通住宅出租高，这部分税肯定要多交，按照最严格的方法来计算，也达不到30%的税收比例，仅仅是20%出头。商业物业税对商业地产投资的影响在金融危机的背景下，无异于雪上加霜。

个人感觉开征物业税，最大最直接的影响就是对对商业地产及写字楼市场的影响：

第一，使房价逐步回归理性。炒房者因为投资的房产要额外缴税而增加成本，会迫使一部分人放弃恶意炒房。

第二，可能先期针对企业征收，包括对商业地产、写字楼物业的征收。北京就是例证。由于商业地产的土地使用权限较短，且以盈利为目的，因此，今后物业税最有可能从商业地产开征，继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现对所有房产征税。

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