房地产企业资本转移的真正原因是什么？

细细分析一下，其实房地产资本分流可以从两个方面找到原因：

其一，房地产市场一些不确定因素增多。比如土地的突击审批，要如数缴纳土地出让金，这将会花掉开发商手中的不少现金；另外还需集中大量现金，用来支付土地的征用、拆迁等成本，以及后续的各项开发费用，使得开发商负债率上升、现金流下降，并可能带来资金链断裂的风险。

美国最大的房地产企业普尔蒂公司前总裁约翰·盖勒格认为，如果以一年为期限，一个房企在年初的负债率最好控制在42％~48％之间；年中应控制在58％~60％之间；到年终应控制在42％~48％之间。如果一家公司负债率超过70％以上，就说明它的资金周转有问题了。以往通过区区几百万元就能撬动一个几亿元的大项目的开发模式已不合时宜。

其二，房地产市场竞争压力正日益加大。一方面，政府要求协议出让的土地必须在两年以内开工，否则强行收回，这将迫使开发商集中开工，加大市场供应量，加剧市场竞争；另一方面，一些行外资本也大量进入房地产市场，同时外资也在中国抢购优质物业。

著名策划师王 志刚曾认为，在宏观调控下，地产商的利润下降了30%左右，估计今年将有30%的房企被淘汰。但笔者认为，王 志刚的估计还过于保守。可以肯定的是在未来3~5年内，国内更多的房地产公司将面临关停或者倒闭。

因此，行业集中整合将是房地产业发展的一个必然趋势。以上海为例，据一位开发商介绍，目前在上海注册的房企有5000多家，但真正尚在运作的可能连500家都不到。而在香港，大的房地产公司现在也就只有4家，但每年推出的地块却不超过10幅。

内部因素及外部压力正逐渐改变着中国房地产的投资格局，并驱使房地产资本开始向新的领域“乾坤大挪移”。