·2000年市场初回暖 高档写字楼的需求直线上升

2000年北京写字楼市场可以说已经从1997年以来的低迷状态走了出来，具体表现为租金大幅上升，市场成交活跃，许多甲级写字楼入住率接近100％。从供应上看，2000年市场可以提供的甲级写字楼已少于前几年，但需求却比前几年有较大的增长。特别是随着中国即将加入世贸以及国内经济的复苏，国外国内公司对写字楼，尤其是位于中央同务区的高档写字楼的需求呈直线上升势头。在未来一两年内，由于写字楼的供应，尤其是中央商务区写字楼的供应不会有明显的增加，而需求会继续保持增长的态势，因此预计未来写字楼市场的租金和售价会继续攀升。

·新项目引关注 租赁出现租金抽成模式

上半年开业的国贸商城非常引人注目，而大家期待的首都时代广场也已悄悄开业。但在此期间对于街面店来说则不够景气，东单根据街上的许多租户如莱尔斯丹、绿宝石服饰纷纷撤出。另外，大型仓储超市仍不断增加连锁店数量。同时租金的走势呈现两极化。个别热门楼盘不但叫价坚挺，而且还出现店铺供不应求的现象，如国贸商城、东方广场。另一方面，有部分购物中心的租金则呈现疲软现象。

·2001年写字楼市场呈现供需两旺局面

上半年趋热，下半年盘整，中资成为市场需求的主力。在写字楼等高档物业的需求方面也就会很强烈第三即使外资金融领域进入中国。

2001年大批新增供应投入市场，给市场带来很大压力，但需求却由于世界经济的不景气而下降。结果，写字楼市场呈现出下降的走势，表现在租金报价下跌，空置率上升。

从区域上看，北京西部地区增幅最为强劲，市场需求已经出现结构变化，传统行业，如电信、金融行业及外地机构重新成为写字楼需求主体，大单成交成为市场主流，西风（西部地区）压倒东风（东部地区）。

·2002年住宅开发商转战商业地产

·国际注册商业房地产投资师进入中国

写字楼非常少，买家不得不转向朝阳区东北三环、甚至北三环和东城区的写字楼。从行业分布上看，现在的买家不再象以前那样集中在金融和通讯行业，销售市场与租赁市场相似，租金下降。2002年上半年北京甲级写字楼市场的售价也是一直呈下跌趋势．但由于销售市场对经济环境的敏感程度不如租金市场那么强烈．因此售价的变化幅度也比较小。

科技行业，传媒业表现尤其突出——阳光四通在汉威大厦租了3000平方米，联想时代华纳在融科资讯中心租了1890平方米。与世贸相关的行业，尤其是汽车和投资业，也对写字楼表现出了强烈的需求。大众汽车，中国大陆的汽车巨人，在嘉里中心租了3000平方米；首创投资和香港运盛投资集团分别在腾达大厦和艾维克大厦租了1500和1400平方米。

·2003年商业地产成为楼市中最受关注的名词 商业地产数量激增

从年初开始，中关村和CBD几个项目底商的竞买，加上重新包装后火得一塌糊涂的老项目第五大道，以及层出不穷的各种商业研讨会、商家战略联盟会等，再加上其后世纪城建造55万平方米、号称亚洲最大的单体MALL……

·2003年地产事件回顾：

广州商铺市场供应量增加，国际品牌纷纷进驻北京。

上海、天津、重庆租金上涨，北京租金稳中有升，广州与去年基本持平。

杭州商铺市场销售价格较高，广州销售价格下降。

重庆、广州商铺市场空置量较大。

·2004上演商业地产“淘金记”

2004年，商业地产的投资价值逐渐被更多的开发商认识到，市场上有更多的房地产开发公司由住宅开发转向商业地产开发。

·非专业资本“闭门造车”

在商业地产的投资业态结构上，普遍热衷于追捧底商、大型购物中心和商业街。尚没有形成以新型业态为主体的现代流通业态体系，商业地产的投资业态不尽合理。另外，一些开发商仍然采取“先开发后招商”的方式，凭非理性的感觉进行项目投资，在缺乏专业的市场研究和商业策划的前提下破土动工，其结果是招商效果不好，最终造成项目的损失巨大，还易形成开发商、经营商、物业管理商三方的矛盾，成为新一轮投诉热点。　

·重量级项目来势汹汹

商务部一项权威性调查显示：近两年大型商业设施投资来势很猛，北京、上海在建和拟建的大型购物中心的建筑面积也在100万平米以上，深圳已建成和在建的购物中心面积也在100万平方米，武汉市在建的5000平方米以上的商业设施达到150万平方米。2004年1月-10月份，全国商业营业用房完成投资同比增长34.7%，高于房地产开发投资增幅5.8%；全国商业营业用房竣工面积增幅达16.2%，高于房屋竣工面积增幅6.4%。

·运营模式“返璞归真”

2004年，有实力的公司开始着手聘请专业的商业规划和招商公司进行整体运作，运营上采取以商业持续良性发展的物业出租方式为主，说明在运营模式上开始出现回归，但由于刚刚处于起步阶段，因此还未完全到位。

总的来讲，2004年商业营业用房的投资增幅大大高于全国整体地产的投资增幅水平，竣工面积增速减缓，部分地区空置率曲高不下。

·2005年三大事件

Top1：节能利剑痛斩不节能公建。 《公共建筑节能设计标准》是我国批准发布的第一部公共建筑节能设计的综合性国家标准。

Top2：商业地产开发贷款乍现拐点。《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)》发布，在地产商资金极度饥荒，且各大银行对商业地产开发贷款冷眼旁观的前提下，农行的这种做法，对于整个商业地产而言无疑是一个信号，即意味着商业地产的融资渠道正在日益完善，一直受限的商业地产开发贷款或许将出现新的拐点。

Top3：房产信托贷款“冰封”。 ：“212号文”发布，信托贷款再次受限，基本上把房地产信托与银行贷款互补的设想打破了，即意味着信托仍不能取银行而代之，在未来相当一段时期内，信托仍难以成为房地产的主流融资渠道。对于资金紧缺，并曾经获得过信托融资的开发商而言，不得不再度依赖银行贷款。

·2006年商业地产开发逐渐进入实力型房地产企业集团的战略选择

2006年的商业地产融资瓶颈有新的突破，商铺总体供应过量，面临招商、经营困境，外资零售业进入速度加快。

·2006年商业地产大事件：

潘石屹转战商业地产。

外资正式进入写字楼整售市场。

世界零售巨头纷纷攻略北京商业市场。

37亿外资涌入上海商业地产。

建大型购物中心需听证。

·2007年大型购物中心为商业地产的发展留下巨大空间

随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。

2007年商业地产开发投资热度不减，但增速趋缓，需求较为旺盛，但受供给、政策、商业和人民币汇率等影响较大，价格上涨趋势明显，售租比进一步扩大。

·2007年京城商业地产四大典型现象：

大型商业地产扎堆CBD。CBD区域商业体量突破50万平方米，首次超过西单商圈成为北京第一大商圈。

传统商圈“老树开花”。 年初以来，西单商圈内大型主题商业亮相频频，包括美晟国际广场、西单MALL、西单大悦城、喜来广场等一批新建商业中心可以说是完全打破了区域商业地产开发的沉寂。

地铁上盖商业继续火。10月，北京地铁5号线开通再次引发业界对地铁上盖商业的关注。数据统计，地铁5号线开通后，沿线商业物业普遍升值10%-30%。

商业“主题”愈发突出。2007年，京城商业地产主题化趋势更加明显，通过主题化细分市场俨然成为了在竞争激烈的商业地产市场寻求生存空间的最佳途径。

·2008年供应需求整体回落

2008年受宏观调控的影响，商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象，但是影响都相对较小。

2008年商业地产市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似，住宅市场与商业地产市场同时出现明显的调整，写字楼租赁市场表现略好于住宅租赁市场。

·2008年大事件：

煤老板炒热了三里屯。SOHO中国旗下三里屯SOHO项目正式开盘，当日SOHO公司宣称，一周预售签约额达43.5亿元，销售均价超过4.9万元每平方米，而且买家100%都是国内客户，其中四成左右是购买过SOHO产品的老客户。据称，来自山西煤矿、内蒙古煤矿和河北铁矿等能源企业主的将近50亿元资金集中投资三里屯SOHO。

商业地产专业委员会12月9日挂牌成立。开始了对全国商业地产发展现状进行摸底，为未来商业地产发展提供制定政策的依据，建立商业地产评价体系的研究，形成一个权威的对外宣传的一个窗口。

楼市政策在转暖，外资意欲"抄底"中国商业地产。美林为旗下亚洲房地产机会基金筹资26.5亿美元，投资目标包括物业资产和相关企业；还有私募基金计划筹集高达15亿美元以在未来两年内购买中国物业。

·2009年 商业地产投资热，消化冷

2009年是金融海啸的调整和复苏期。相较于住宅市场的高交易量，商业地产显得很冷清，说明商业地产受制于宏观经济的真实状况，尚处在调整谷底。

基于对中国经济未来的一致看好，有实力的投资者已经着手全面布局商业地产，占领未来几年中国经济复苏带给商业地产的巨大利润高地。

·2009大事件：

世茂股份变身商业地产开发商。4月底，上海世茂股份有限公司与青岛城投集团全资子公司青岛世奥房地产开发公司以人民币9.2亿元联合竞得山东省青岛市商业地王地块。而与此同时，世茂股份在北京三里屯单体最大量的商业部分也已经面市

宝龙商业地产第一股赴港上市。以福建为基础的内地综合商场发展商宝龙集团(01238.HK)将于今天在香港开始公众招股行程。根据宝龙集团的招股书披露，公司计划发行10亿股上市，其中90%用作国际配售，另外10%在香港公开发售，在国际配售部分，有7.5亿股为新股，1.5亿为旧股，并有15%超额配售权。

CBD东扩，迎来了全球首个“低碳商务区”，发展了环形有轨电车来改善交通，并打造国际性质的金融文化传媒中心。

·2010年 商业地产开始成为市场关注的热点

2010年4月份“新国十条”出台，国内住宅市场供求大幅下降，房地产住宅一家独大的局面开始改变。

2010年限购令的出台，进一步为2011的商业地产大热埋下伏笔，商业地产成了调控下的漏网之鱼。国家在打压住宅市场的同时，有意放了商业地产一条生路。

2010年写字楼需求旺盛，商铺投资市场相对平静写字楼需求回升态势明确，旺盛的需求、新项目满意的预租情况和乐观的市场气氛共同营造出有利于业主方的市场情形，亦使整体租金水平全年处于上升通道，某些核心区域的租金水平甚至达到历史最高点。

·2011年商业地产渐入佳境

·商业地产成为了投资的避风港

·新“国八条”出台

国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。 会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

以北京为例，在北京市没有住房的非本市户籍家庭在北京购房，须提供连续5年以上缴纳社会保险及个人所得税的证明。中国房地产研究会副会长顾云昌表示，北京这份方案中的限购尤其是对外地人限购措施是目前国内最严格的限购措施，在北京供不应求的楼市格局中，能平衡供需。北京与其他省市的楼市有很大区别，北京楼市中，外来人口购房比例较高，在一定程度上推高了北京房价。但由于北京的资源有限，必须控制外来的投机需求。所以，新国八条的出台有利于抑制投机。

新国八条带来的影响是巨大而广泛的。预计在2011年楼市的成交量可能下降五成，供应变少，郊区市场很可能出现价格下调。同时，违约的交易会越来越多，蔓延了各界对房产的观望态势。而商业地产成了政策下的漏网之鱼，成交指数不断上涨，商业地产成了投资者在国家政策下的避风港。